Оценка произведена по состоянию на 5 мая августа 2008 года, после получения исходных данных, ознакомления с оцениваемым объектом, технической и экономической информацией, которая могла бы быть полезной при расчете рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта.
Это письмо не является Отчетом об оценке объекта, а только предваряет отчет, приведенный далее.
На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже Отчете об оценке объекта, итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на 5 мая августа 2008 составляет:
Наименование объекта оценки | Рыночная стоимость, руб. | Ликвидационная стоимость, руб. | |
2-х комнатная благоустроенная квартира | 1 445 020 рублей (один миллион четыреста сорок пять тысяч двадцать рублей) | 1 331 890 рублей (один миллион триста тридцать одна тысяча восемьсот девяносто рублей) |
Всю информацию и анализ, использованные для оценки объекта, Вы найдете в соответствующих разделах Отчета об оценке объекта.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, использованной в настоящем отчете, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.
С уважением, ст. гр. ФК_04-3 Дышлевич М.М.
2.2 Общие сведения
Адрес объекта: | РФ, Иркутская область, г. Ангарск, 94 кв_л, дом №1, кв. №56. | |
Цель оценки: | Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки | |
Вид объекта оценки: | 2_х комнатная благоустроенная квартира | |
Текущее использование объекта: | Жилое помещение (квартира) | |
Юридическое описание: | Полное право собственности | |
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка - без улучшений - с имеющимися улучшениями | Жилое помещение Жилое помещение (квартира) | |
Дата оценки: | 5 мая августа 2008 | |
Дата осмотра: | 5 мая августа 2008 | |
Дата составления Отчета об оценке объекта: | 12 мая 2008 год Исследования и анализ, изложенные в данном Отчете об оценке объекта, были проведены в период с 28.04. 2008 по 12.05.2008 | |
объекта недвижимости: |
2. Федеральный Закон от 29.07.1998 №135_ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». | |
Форма отчета об оценке: | Письменная | |
Величина рыночной стоимости, рассчитанная затратным подходом доходным подходом рыночным подходом | 242 000 рублей 1 502 000 рублей 1 540 000 рублей | |
Итоговая величина стоимости объекта оценки (в рублях): - рыночная - ликвидационная | 1 445 020 рублей 1 331 890 рублей |
2.3 Сертификат качества оценки
Я, оценщик, выполнявший данную работу, подтверждаю с учетом наилучшего использования моих знаний и убеждений, что:
- утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете об оценке рыночной стоимости объекта (далее «Отчет»), являются правильными и корректными;
- анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям, предпосылкам и ограничивающим условиям и являются моими личными, независимыми и профессиональными анализом, мнениями и заключениями;
- у меня не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у меня отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему Договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектами;
- оплата моих услуг не связана с определением итоговой величины стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
- анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256, и Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.4 Допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничивающими условиями, являющимися неотъемлемой частью отчета.
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
Общие условия
Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие Условия подразумевают их полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом кроме как за подписью обеих сторон.
Общая цель отчета
Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный мной анализ и данные мной заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.
Положение об ответственности
Проведенная по настоящему проекту работа соответствует признанным профессиональным стандартам, и что привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям. Настоящий отчет был подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональных организаций оценщиков.
В своих действиях я поступил как независимый исполнитель. Величина моего вознаграждения ни в какой степени не связана с моими выводами о стоимости оцениваемого объекта. Я исходил из того, что предоставленная мне информация является точной и правдивой, и не проводил ее проверки.
Дополнительные работы
Согласно положению настоящего отчета от меня не требуется проведения дополнительных работ, показаний или присутствия в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглашения.
Описание имущества
Я не принимаю на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов прав собственности.
Права собственности на рассматриваемое имущество и объект собственности, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Движимое и недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества, если иное не оговорено специально.
Я исхожу из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете.
Настоящий анализ исходит из того, что на территории, где расположен объект оценки нет вредоносных почв, ограничивающих наилучшее и оптимальное использование объекта.
Скрытые характеристики и дефекты
Я не несу ответственности за оценки состояния объекта, которые нельзя обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций. Настоящий анализ рассматривал права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затрагивал иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала возможное присутствие асбестовых материалов, трансформаторов, персональных компьютеров и иных токсичных, вредоносных или зараженных веществ и / или подземных хранилищ вредоносных материалов, а также стоимость их удаления. Я некомпетентен в определении таких веществ.
Заключительные положения
Информация, представленная сторонними специалистами, представляется надежной. Тем не менее, я не предоставляю гарантии или иных форм подтверждения ее полной достоверности.
Я исхожу из того, что все необходимые лицензии, документы на собственность, необходимые решения законодательных и исполнительных властей местного или общенационального уровня существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объектах, для которых производились расчеты.
Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату проведения оценки.
Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на рыночную стоимость объектов. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
2.5 Методические основы проведения работ
Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки.
Основными документами, регламентирующими проведение настоящей работы, являлись:
- Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256.
Источники информации
Основными источниками информации, использованными в Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий. Среди них - периодические издания: газеты «Время» (от 01.05.08), «Подробности» (от 03.04.08) и «Свеча» (от 10.04.08), а также сайт: http://www.tvoymetr.ru.
Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
2.6 Общая цель отчета
Оценка стоимости основывается на интерпретации фактов и стоимостных показателей, обработанных и приспособленных для получения оценки на конкретную дату.
Цель оценки - определить рыночную стоимость полных прав собственности на оцениваемый объект, и ликвидационную стоимость объекта оценки.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок;
- обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
- объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
- цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
- оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.
Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
2.7. Документы, предоставленные заказчиком
Все использованные документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, переданы заказчиком оценщику 05.05.2008 г.
- Технический паспорт на 2-х комнатную квартиру, кадастровый номер 38:32:000000:00:0-94к_1:56, выдан Бюро технической инвентаризации Российская Федерация Иркутская область, 27 августа 1999 г. (копия).
Информация, предоставленная заказчиком, априори принималась как объективная, т.е. злой умысел исключался.
При использовании данных, которые могут иметь несколько толкований, применялись экспертные заключения оценщика, исходя из опыта работы и результатов аналогичных исследований.
2.8 Основные понятия и термины
Общие определения
1. Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
2. Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Примечание. Основные цели оценки - отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.
3. Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.
4. Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.
Примечание. В практике оценки имущества используют следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.
5. Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.
6. Дата проведения оценки имущества - дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.
7. Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
8. Услуга по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.
9. Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
Стоимость имущества
10. База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.
Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.
11. Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:
- рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
- покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
- имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;
- оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.
12. Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.
13. Стоимость замещения имущества - стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.
14. Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Процесс оценки стоимости имущества
15. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
15. Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Примечания:
- Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
- При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.
17. Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.
18. Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы - прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно - инвестиционного анализа.
19. Метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.
20. Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов.
21. Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
22. Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.
23. Функциональный износ имущества - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.
24. Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.
25. Устранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.
26. Неустранимый износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.
27. Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.
28. Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
23. Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
30. Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
2.9 Оцениваемые права
Целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости права собственности.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником прав владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, право собственности на недвижимое имущество представляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть, по решению собственника, отдалено и передано третьему лицу на ограниченный во времени период или бессрочно.
В данном отчете определяется полное право собственности.
2.10 Объем и этапы исследования
Оценка рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта включала в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости, нотариусами и органами регистрирующими сделки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
Оценка стоимости земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта не оценивалась.
Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три подхода (затратный, сравнительный и доходный), являющихся стандартными. Для оценки ликвидационной стоимости объекта оценки были применены четыре модели оценки (экспертная, сравнения цен продаж условно идентичных объектов, но с разным временем экспозиции, две модели определения ликвидационной стоимости, предложенные Ю.В. Козырем, начальником отдела оценки и экспертизы собственности ООО «Фирма «РУСАУДИТ»).
2.11 Процесс оценки
Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.
Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта собственности используются три основных подхода:
· Затратный подход;
· Сравнительный подход;
· Доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее возможные.
Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.
