Ипотечное кредитование
бращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных федеральными законами. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

-- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

-- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка от реализации заложенного имущества не допускается, если:

? она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

? в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного имущества;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя, стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

3 Задача

Заемщик получил в коммерческом банке ипотечный кредит в сумме 852 тыс. руб. сроком на 10 лет на строительство жилья. Годовая процентная ставка фиксирована на весь срок и составляет 14%. Погашение кредита производится один раз в год. Досрочное погашение не допускается. Рассчитать график погашения ипотечного кредита при условии, что выдан:

1) аннуитетный ипотечный кредит;

2) пружинный ипотечный кредит.

Решение:

1) Аннуитетный ипотечный кредит

Таблица 1. Расчет графика погашения аннуитетного ипотечного кредита, тыс. руб.

№п/п

Остаток основного долга

Процентный платеж за год

Платеж по погашению основного долга

Общий платеж за год

1

852,0

119,3

44,2

163,5

2

807,8

113,2

50,3

163,5

3

757,5

106,1

57,4

163,5

4

700,1

98,1

65,4

163,5

5

634,7

88,8

74,7

163,5

6

560,0

78,5

85,0

163,5

7

475,0

66,5

97,0

163,5

8

378,0

53,0

110,5

163,5

9

267,5

37,5

126,0

163,5

10

141,5

19,8

143,7

163,5

Всего:

0

780,8

854,2

1635,0

Рис. 1. Динамика и структура погашения аннуитетного ипотечного кредита

Рис. 2. Динамика остатка основного долга по аннуитетному ипотечному кредиту

Аннуитетные платежи - равные суммы, которые содержат и денежные средства на оплату процентов, и частичный возврат кредита. Погашение кредита аннуитетными платежами означает, что каждый месяц кредитор платит одинаковую сумму независимо от того, находится он в начале или в конце срока кредита.

АННУИТЕТ = ПРОЦЕНТНОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ + ПОГАШЕНИЕ ЧАСТИ ОСНОВНОГО ДОЛГА

Таким образом, после проведения каждого ежемесячного платежа, сумма основного долга по ипотечному кредиту уменьшается, и каждый последующий месяц процентное вознаграждение начисляется на остаток текущего долга.

Использование специальной расчетной формулы позволяет заранее посчитать неизменную сумму денег, которую клиент должен ежемесячно оплачивать кредитной организации.

Такой способ погашения ипотечных кредитов принят во всем мире и обусловлен удобством погашения кредита для заемщика.

Произведя расчеты, несложно заметить, что при погашении кредита аннуитетом придется заплатить больше при равных процентных ставках. Так происходит, потому что при аннуитете тело кредита погашается медленно. Банк рассчитывает платежи так, чтобы первые месяцы и годы вы платите только проценты. При этом банк начисляет проценты именно на непогашенный остаток, а раз он уменьшается мало, то и начисленная сумма уменьшается мало.

Впрочем, сравнивая затраты на погашение кредита двумя способами, стоит учесть такой фактор, как «временная стоимость денег». Хотя по цифрам аннуитет несколько дороже, не забывайте о том, что на начальном периоде погашения (в первые годы кредита) аннуитетные платежи будут в 2-2,5 раз меньше, чем дифференцированные. В дальнейшем, несмотря на то, что по абсолютному значению аннуитеты будут оставаться такими же, благодаря инфляции, росту зарплат и вашему профессиональному росту, каждый платеж все меньше будет сказываться на бюджете. Первое же время после оформления кредита семьи (часто молодые и с маленькими детьми) часто затруднены материально из-за произведенных разовых затрат и необходимости ежемесячных платежей, и дифференцированный платеж может быть Вам не по силам. Часто это ведет к напряженности в семьях.

Если же принять во внимание временную стоимость денег, то сумма переплаты по аннуитету будет не так уж велика при инфляции 8-10%. А при сроках 10 лет и более за счет нее аннуитет окажется дешевле.

Помимо этого, у аннуитета есть еще одно важное преимущество: при одинаковой сумме кредита первый платеж по аннуитету меньше чем по дифференциалу. А так как банки позволяют заемщику направлять на погашение кредита не более 40-60% ежемесячного дохода, то максимальная сумма кредита по аннуитету при той же зарплате будет больше.

Что же касается недостатков аннуитета, его дороговизна может помешать только при досрочном полном погашении кредита или перекредитовании под более низкую ставку. Когда вы придете договариваться о погашении, окажется, что из всех выплаченных вами денег гораздо меньшая сумма пошла на погашение кредита, чем на проценты, в том числе за будущие периоды. А проценты не возвращаются.

Но мы надеемся, что такие ситуации едва ли у вас возникнут, так как при постоянно падающих ипотечных процентных ставках, ставки по депозитам в банках оказываются выше, и досрочно гасить ипотеку, в том числе и из-за «временной ценности денег», с финансовой точки зрения, совершенно невыгодно. Особенно если сравнить процентные ставки по ипотеке с процентными ставками по потребительскому кредитованию и кредитованию бизнеса.

2) Пружинный ипотечный кредит

Таблица 2. Расчет графика погашения пружинного ипотечного кредита, тыс. руб.

№п/п

Остаток основного долга

Процентный платеж за год

Платеж по погашению основного долга

Общий платеж за год

1

852,0

119,28

85,2

204,48

2

766,8

107,35

85,2

192,55

3

681,6

95,42

85,2

180,62

4

596,4

83,5

85,2

168,7

5

511,2

71,57

85,2

156,77

6

426,0

59,64

85,2

144,84

7

340,8

47,71

85,2

132,91

8

255,6

35,78

85,2

120,98

9

170,4

23,86

85,2

109,06

10

85,2

11,93

85,2

97,13

Всего:

0

656,04

852,0

1508,04

Рис. 3. Динамика и структура погашения пружинного ипотечного кредита

Рис. 4. Динамика остатка основного долга по пружинному ипотечному кредиту

Выводы: При дифференцированных платежах кредит погашается равными долями в течение всего срока погашения. Самые трудные для заемщика годы - первые годы, а самый крупный платеж по кредиту - первый платеж. Зато остаток задолженности и процентные платежи все время снижаются. В упрощенном виде погашение кредита при такой схеме выглядит следующим образом.

На эту тему ведется множество дискуссий. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.

Таблица 3. Сравнительная характеристика аннуитетных и дифференцированных платежей

Аннуитетные платежи

Дифференцированные платежи

Аннуитет позволяет стать собственниками жилья, людям с меньшим доходом.

Для получения кредита при дифференцированном платеже общий доход семьи должен быть в целом примерно на четверть больше, чем при аннуитетном. Для примера: для получения кредита в 1200000 рублей, при аннуитетном платеже доход семьи должен составлять 42000 руб. в месяц, а при дифференцированном - почти 56000 руб.

Первые месяцы размер аннуитетного платежа ниже, чем дифференцированного. В это время практически вся сумма платежа идет на погашение процентов по кредиту, соответственно доля основной части долга уменьшается медленно, а на эту сумму начисляется большая, по сравнению с дифференцированными платежами, сумма процентов.

К окончанию срока кредита сумма ежемесячной выплаты будет гораздо меньше, в сравнении с аннуитетными платежами. Однако в первые месяцы сумма первоначальной выплаты может быть весьма впечатлительной, в разы превышающей сумму ежемесячного погашения кредита (см. таблицу 1).

При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетным платежам будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам.

При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по дифференцированным платежам будет ниже общей суммы выплат по аннуитетным платежам.

Сумма переплаты по аннуитету будет меньше, если мы примем во внимание временную стоимость денег. Например: если мы возьмем кредит в сумме 1 млн. руб. по ставке 14% на срок 5 лет, то разница в итоговых суммах составит 40000 рублей в пользу дифференцированных платежей, но реальная экономия по дифференцированным платежам составить всего 16 тыс. рублей с учетом дисконтирования.

Как правило, при дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без штрафов, а также свободный платеж любой суммой (при условии, что сумма части основного долга и процентов по нему) в погашение основного долга и следующий платеж будет рассчитан исходя из остаточной суммы.

Ежемесячный платеж по кредиту - не единственные расходы заемщика, только что получившего квартиру. К расходам можно отнести недавние траты на оформление квартиры, недавние единовременные платежи (в виде комиссий) банку, а также необходимость сделать ремонт и прочее. Банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате в виде аннуитетного платежа.

Если вы хотели использовать аннуитетные платежи, а по какой-то причине у вас дифференцированные - вы можете платить «искусственным» аннуитетом - выплачивать кредит равными долями. При этом сумма ежемесячного платежа будет равняться сумме первого платежа по кредиту.

Список литературы

1. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. СПб.: Политехника, 2003. - 92 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть 1, часть 2), от 30.11.1994 №51 - ФЗ, с изменениями и дополнениями.

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации - под редакцией О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1997.

4. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. Официальный текст. - М.: ТК Велби, 2005. - 48 с.

5. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. №152-ФЗ.

6. Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г. №2872-1

7. Савруков А.Н. Методические указания по дисциплине «Ипотечное кредитование». - Чебоксары: 2006. - 102 с.

8. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит - М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2001. - 358 с.

Страницы: 1, 2



Реклама
В соцсетях
рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать