Вместе с тем в условиях наметившегося экономического роста и инвестиционной активности агропромышленное производство начало проявлять повышенный спрос на «длинные» деньги, т. е. испытывать реальную потребность в кредитах сроком на 3 - 8 лет с льготным периодом по выплате процентов и субсидированием процентных ставок. Следовательно, банковская система реально нуждается в более устойчивых пассивах и механизмах удовлетворения потребности в «длинных» деньгах. Как уже говорилось выше, наиболее эффективным способом решения данной проблемы является привлечение требуемых средств через рынок ценных бумаг. Таким образом, ключевыми факторами развития массового земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве выступают рефинансирования, которые способны обеспечить кредитные организации необходимыми для земельной ипотеки ресурсами.
Рефинансирование характеризует особенность ипотечного рынка - распределение на первичный и вторичный рынки. На первичном рынке происходит оформление ипотечных кредитов под залог земли. Объектом купли-продажи на вторичном рынке являются специальные ценные бумаги, дающие право на получение процентного дохода по кредитам. Это значит, что на первичном рынке образуется имущество, необходимое для обеспечения прав кредиторов по специализированным ценным бумагам на вторичном рынке. Происходящее на вторичном рынке привлечение средств является необходимым условием для выдачи кредитов на первичном ипотечном рынке.
В свою очередь, вторичный рынок распределяется на два сегмента: одноуровневый, когда сами банки эмитируют ипотечные облигации, и двухуровневый, когда за банки это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее у них пул (набор) кредитов.
Организация вторичного рынка ипотечного кредитования - сложная и многоплановая задача, имеющая большую специфику. Экономические отношения субъектов вторичного рынка регулируются правовыми нормами, закрепляющими особенности их правового положения, правового режима недвижимого имущества и его залога, оборота ценных бумаг и т. д.
При организации рефинансирования посредством, например, выпуска «классических» облигаций, риск ложится на кредитующий заемщика банк. В случае использования «амортизируемых» облигаций риск возможной предоплаты сопутствует уже не кредитной организации, а непосредственно инвестору, собственно как и при выпуске облигаций с ипотечным покрытием. При использовании механизма передачи прав требования по первичному земельно-ипотечному кредиту третьему лицу - специальному ипотечному агенту - риск предоплаты несет ипотечный агент. В этом случае передача прав требования по первичному земельно-ипотечному кредиту может осуществляться также в пользу специальной управляющей компании, действующей на основании договора субуправления.
Согласно законодательству, регулирующему в России эмиссию и обращение ценных бумаг, а также с учетом общего уровня развития ипотечного рынка основным инструментом рефинансирования применительно к земельно-ипотечным кредитам, обеспеченным залогом прав требования (закладными), могут стать эмиссионные ипотечные ценные бумаги - облигации с залоговым обеспечением и облигации с ипотечным покрытием, удостоверенные закладными. Однако для использования такой схемы требуется уточнение объема прав разных очередей кредиторов на одно и то же ипотечное покрытие, большая гибкость при управлении им, что в свою очередь, подразумевает внесение изменений в законодательство, регулирующее обращение ипотечных ценных бумаг, предоставление права на досрочное погашение облигаций, полноценное функционирование банков развития, повышение деловой активности ипотечных ПИФов и фондов недвижимости и т. д.
В соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» исключительное право эмиссии облигаций с ипотечным покрытием как основного инструмента привлечения в систему долгосрочных финансовых ресурсов признается за ипотечными агентами или кредитными организациями.
Оценивая права и обязанности ипотечного агента, его сильные и слабые стороны, следует отметить существование множества проблемных аспектов этой правовой и организационно-финансовой конструкции, не позволяющие использовать ее на постоянной основе в качестве эмитента ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по земельно-ипотечным кредитам. Так, например, агент создается только в форме акционерного общества на определенное, указанное в его учредительных документах количество выпусков ипотечных облигаций и подлежит ликвидации по исполнении обязательств по всем выпускам. Деятельность агента заключается в покупке требований по ипотечным кредитам и (или) закладных и проведении эмиссии ипотечных ценных бумаг, что в силу исключительно коммерческих интересов агента не способствует разработке им мер по снижению операционных и других затрат по эмиссии ипотечных ценных бумаг и удешевлению привлекаемых ресурсов в целях обеспечения доступности земельно-ипотечных кредитов.
Использование одной из существующих кредитных организаций (банков), выдающих земельно-ипотечные кредиты, в качестве эмиссионного центра ипотечных ценных бумаг целесообразно и возможно лишь на первом этапе создания и развития системы и только до разумных пределов роста доли ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле эмитента с соблюдением требований его диверсификации. При этом сфера кредитно-ипотечных операций должна определенным образом регулироваться. В частности, сумма находящихся в обращении закладных не должна превышать сумму ипотечных ссуд. Должно обеспечиваться преимущественное право держателя закладных по отношению к другим кредиторам в случае банкротства банка.
Создание же специализированного ипотечного банка, призванного выполнять функции выдачи, выкупа выданных другими банками, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов с минимальным уставным капиталом в размере не менее 170142000 руб. [19], было бы также малоэффективно по причинам узкой специализации, отсутствия надлежащей диверсификации кредитного портфеля и неизбежно высоких кредитных и других рыночных рисков.
Учитывая изложенное, в рамках действующего законодательства наиболее приемлемым вариантом организационно-финансовой структуры по привлечению долгосрочных ресурсов в систему земельно-ипотечного кредитования могла бы стать небанковская кредитная организация (НКО) в форме земельно-ипотечного агентства.
Агентство как оператор земельно-ипотечной системы является основным элементом самофинансируемой системы земельно-ипотечного кредитования, целевая ориентация которого - управление долгами и оперирование с ипотечными ценными бумагами и ограниченным банковской лицензией перечнем банковских операций (см. приложение Г).
Основными аргументами в пользу земельно-ипотечного агентства в качестве накопителя прав требований по земельно-ипотечным кредитам и эмитента ипотечных ценных бумаг являются:
- целевой характер и отраслевая принадлежность (поддержка развития агропромышленного комплекса) накопителя прав требований по земельно-ипотечным кредитам и эмитента ипотечных ценных бумаг;
- долгосрочный характер деятельности агентства, обеспечивающий на постоянной основе приток в сферу агропромышленного производства внебюджетных долгосрочных финансовых ресурсов;
- незначительный по сравнению с требованиями для банков размер уставного капитала, необходимый для его создания;
- оптимальный набор функций, упрощенные формы отчетности с соблюдением принципов прозрачности финансовой деятельности;
- возможность разработки и постоянного совершенствования во взаимодействии с кредитными организациями и операторами на рынке ценных бумаг стандартов выдачи, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов;
- заинтересованность в последовательном снижении затрат на эмиссию и размещение ипотечных ценных бумаг, операционных и сопутствующих расходов, а также доли прибыли (маржи) агентства с увеличением объемов их эмиссии и др.
Возможно создание нескольких типов земельно-ипотечных агентств, как по отраслевому, так и территориальному признакам, учредителями которых могли бы выступить государство (как на федеральном, так и на региональном уровнях) и банковские структуры. Представляется, что на начальном этапе создания организационно-финансовой структуры вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов наиболее целесообразным является создание федерального земельного агентства в форме ОАО со стопроцентным государственным капиталом.
Таким образом, одним из центральных субъектов инфраструктуры должно стать земельно-ипотечное агентство, обеспечивающее операции по рефинансированию кредитов.
3.2 Методические положения по созданию благоприятных финансово-экономических условий земельно-ипотечного кредитования предпринимательства
Банковская система России на сегодняшний день не отвечает требованиям развития отечественной экономики. Отсутствуют банки-лидеры, работающие в реальном секторе экономики, кредитование которого находится в зачаточном состоянии. Это самый больной вопрос и основная задача эффективного преобразования банковского сектора экономики.
Главный недостаток банковской системы в том, что банки обеспечивают только рынок краткосрочных кредитных операций. Известно, что без долгосрочных кредитов нет и инвестиций в реальную экономику. Причина этого - недостаточность собственных средств, слабая долгосрочная ресурсная база. Поэтому действующие российские банки, как правило, объединены в крупные холдинги, группы и альянсы, обслуживающие интересы сугубо отдельных ведомств, территорий, секторов экономики. Так, крупнейший нефтегазовый конгломерат банков, Московская группа банков, Росзагранбанки, Госинкорхолдинг (Уральский регион), группа «Содружество» (Автобанк), группа «Интеррос», группа О.В.К. (золото, платина) захватили самые прибыльные отечественные рынки, не проявляя особой озабоченности национальными интересами экономики страны. Основной источник ликвидности этих банков - валютные поступления, в том числе кредиты Мирового банка, средства госбюджета, средства от спекуляции на рынке ценных бумаг [39, с. 108].
Поразительно, что в стране, наиболее обеспеченной в мире земельными ресурсами и с весьма положительными традициями деятельности банков в начале XX в., ни одна из указанных групп современных банков не связана с кредитной деятельностью в области оборота земли. Поэтому совершенно ясно, что на смену банкам-посредникам в стране должны придти банки, использующие другую корпоративную и кредитную политику. Создание в России системы земельного банка должно ускорить решение этой проблемы.
Способствовать увеличению земельного оборота могут следующие мероприятия [39, с. 108]:
- формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства;
- создание Российской земельной биржи;
- завершение кадастровой и оценочной оценки стоимости земельных участков;
- совершенствование системы законодательной защиты прав на земельную собственность;
- создание единой федеральной системы кадастрового учета земельных участков и регистрации вещных прав на недвижимое имущество и ограничений на них;
- создание кредитных ресурсов за счет части стабилизационного фонда страны и привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам, а также средств российских и иностранных инвесторов;
- приведение в нормальное движение всей экономической системы по цепочке: кредитные ресурсы - инвестиции - экономический рост - доходы.
Земельный банк России - это новая модель банка в сфере финансово-кредитных учреждений страны. Новизна указанного банка заключается в принципах его образования, взаимоотношениях с государством, клиентами, партнерами по бизнесу, в характере и содержании работы со специфическим объектом кредитных отношений, которым является земля.
Образование Земельного банка России осуществляется Правительством Российской Федерации как учредителем, а также организациями-учредителями и гражданами страны - землевладельцами. Возможность участия граждан России в создании Земельного банка представляет собой исключительно важный для государства политический и экономический акт, т. к. указанный банк в этом случае превращается в «народный банк».
Высокая степень ликвидности и платежеспособности Земельного банка, рентабельность его операций заложена в самой сути банка, т. к. он оперирует землей, которая не утрачивает своей первоначальной стоимости на рынке. Это обстоятельство позволит банку иметь стабильную обеспеченность собственным капиталом и постоянно наращивать активы, т. к. цена земли в силу ее ограниченности постоянно повышается. Земельный банк, имея статус высокой финансовой устойчивости и надежности, существенно усилит систему гарантирования вкладов.
На первоначальном этапе образования Земельного банка, учитывая исключительную важность задач земельной реформы, допустимо участие государства в его уставном капитале более 50 %. В последующем эффективная работа банка позволит часть акций, принадлежащих государству, реализовывать на рынке, сокращая тем самым долю государственного участия в деятельности банка.
Земельный банк Российской Федерации призван решать следующие задачи [38, с. 29]:
- проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования;
- организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
- оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т. д.;
- разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;
- организация процедур регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;
- создание благоприятных условий для реализации региональных ипотечных программ и проектов путем предоставления гарантий и первоначальных разовых инвестиций с целью запуска системы;
- контроль над деятельностью субъектов ипотечного рынка - страховых, оценочных, риэлтерских агентств и региональных систем ипотечного кредитования;
- учет движения земельных участков, находящихся в залоге;
- представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;
- выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;
- выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступкой этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг - закладных листов, обеспеченных залогами земельных участков и другой недвижимости и правами требования по ипотечным кредитам (закладным);
- инвестиционное и кредитное содействие проведению земельных преобразований и развитию оборота земли;
- инвестиционная и кредитная поддержка агропромышленного комплекса, обустройства населенных пунктов, индивидуального жилищного строительства, программ повышения плодородия и охраны земель, переселения населения;
- осуществление операций со средствами земельных платежей;
- содействие формированию земельного рынка и целенаправленное воздействие на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;
- содействие стабилизации земельного рынка, формирование ценовой политики и политики структуризации землепользования;
- консолидация (укрупнение) земельных участков мелких земельных владений.
Территориальная структура системы Земельного банка России должна включать следующее:
1) Национальный государственно-акционерный земельный банк России (Росзембанк) в г. Москве.
2) Государственно-акционерные земельные банки в федеральных округах страны (Северо-Западный, Центральный, Южный, Поволжский, Уральский, Сибирский, Дальневосточный).
3) Республиканские, краевые, областные государственно-акционерные земельные банки.
4) Отделения государственно-акционерного земельного банка в районах и городах (по мере необходимости).
Одновременно создаются учреждения Российской земельной биржи, территориальная структура которой должна включать Российскую земельную биржу (г. Москва) и республиканские, краевые и областные земельные биржи. Являясь постоянно действующим земельным рынком и коммерческим посредником, Росзембиржа способствует заключению сделок с землей. Она обеспечивает брокеров помещением и связью, осуществляет учет операций, определяет цены (котировки), содействует расчетам, разрабатывает типовые контракты, обеспечивает осуществление экспертиз.
Для создания системы земельных ипотечных банков в России надлежит принять соответствующий федеральный закон. На основании указанного закона следует разработать учредительные договоры о создании Росзембанка и Росзембиржи, уставы Росзембанка и Росзембиржи, их организационные структуры, а также соответствующие документы их деятельности.
Заслуживают внимания некоторые важные практические аспекты развития системы залогового кредитования. Например, осуществление оценки имущества дважды - на момент взятия кредита и на момент его возврата. При этом уточняется и сумма возврата кредита, что позволяет учитывать инфляцию без изменения ставки банковского капитала.
Краеугольным камнем при формировании системы земельных банков является вопрос о предоставлении самим земельным банкам права иметь землю в собственности, в том числе в составе уставного капитала банка. Исполнение банками роли залогодержателя не должно приводить к тому, чтобы сами банки становились крупными землевладельцами. Представляется, что крупные банки, которые приобретают землю в результате лишения залогодателя права ее выкупа или иным путем, должны продать такую землю в сжатые сроки и не могут стать землевладельцами.
Главной целью, которую необходимо достичь на первом этапе формирования российской системы земельно-ипотечного кредитования, является накопление земельно-ипотечных кредитов, для того чтобы запустить механизм ее рефинансирования. Для этого необходимо осуществить стандартизацию процедур предоставления земельно-ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности владельцев земельных участков, регистрации сделок по ипотеке, отработать на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансовый механизм.
