Власник (користувач) ділянки, щодо якого встановлений сервітут, має право вимагати плату від осіб, в інтересах котрих такий сервітут установлений. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в установленому порядку (цей порядок такий самий, як і для державної реєстрації права власності або користування земельною ділянкою). Право земельного сервітуту не може бути предметом купівлі-продажу, застави і передаватися будь-яким способом особі, в інтересах якої він установлений.
Право обмеженого користування (сервітут) може бути встановлене і на інше нерухоме майно (будинки, будівлі, споруди тощо), обмежене користування якими необхідне для задоволення потреб використання цього нерухомого майна.
Земельні сервітути можуть установлюватися на визначений або на невизначений строк.
Емфітевзис -- це довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування чужою землею з метою сільськогосподарського виробництва. Правовою підставою встановлення емфітевзису є договір_між_власником землі та особою, що виявила бажання користуватися у своїх інтересах цією землею для сільськогосподарського виробництва (така особа зветься емфітевтою). Договір про встановлення емфітевзису може бути укладений на визначений або на невизначений строк. Він може бути як сплатним, так і безоплатним.
Власник землі має право вимагати від емфітевти використання землі за призначенням, обумовленим у договорі, а також переважне право на викуп емфітевзису, що відчужується емфітевтою третім особам.
Власник землі не може перешкоджати користуванню землею, що передана ним у емфітевзис.
Емфітевта має право користуватися землею власника у повному обсязі та за призначенням, що обумовлені емфітевзисом. Він може відчужувати емфітевзис будь-кому, в тому числі й власникові, будь-яким способом, що не заборонений законом. Емфітевзис також може переходити у спадок -- як за законом, так і за заповітом.
Емфітевта зобов'язується виплачувати власникові землі обумовлену винагороду за користування земельною ділянкою, а також здійснювати інші платежі, пов'язані з користуванням нею, та справляти встановлені щодо неї повинності. Емфітевта зобов'язаний добросовісно користуватися земельною ділянкою відповідно до її призначення та не допускати її погіршення.
Супєрфіцій-- це право користування земельною ділянкою або її частиною для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд І будівель.
Власник земельної ділянки має право надати її у супєрфіцій фізичній чи юридичній особі (суперфіціарію) безоплатно або за обумовлену плату.
Власник нерухомого майна (будівлі чи споруди), що побудоване на земельній ділянці, переданій йому в супєрфіцій, має довгострокове, відчужуване і таке, що успадковується, право користування цією ділянкою.
Супєрфіцій може бути встановлений законом, договором або заповітом як на визначений, так і на невизначений строк.
Земельна ділянка, передана у супєрфіцій, має бути використана лише для забудови й не може бути погіршена.
При переході права власності на нерухоме майно до інших осіб набувач придбаває також право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та в тому самому обсязі, що й попередній власник нерухомого майна.
Законодавством установлено особливий режим землі як природного обмеженого ресурсу. Зокрема, державною власністю вважається вся земля, що прямо не передана в приватну і комунальну власність, тобто існує презумпція (припущення) державної власності на землю, що виключає можливість безгосподарного її існування. Тому ринковий оборот земель законодавче обмежується в загальних публічних інтересах.
Не можуть перебувати в приватній власності землі лісового й водного фондів, континентального шельфу і територіальних вод, надра, охоронювані або використовувані особливим чином території, ділянки насіннєвих станцій та ін. Не підлягають приватизації (про що йшлося раніше) землі загального користування в населених пунктах (площі, вулиці, парки, сквери, пляжі, водойми тощо), землі заповідників, ботанічних садів, оздоровчого й історико-культурного призначення і т.д.
Оскільки земля є одночасно не тільки специфічним засобом виробництва й об'єктом господарювання, а й найважливішим природним ресурсом, зміст права власності на землю визначається як цивільним, так і земельним законодавством з урахуванням лісового, водного й природоохоронного законодавства.
Державна реєстрація об'єктів нерухомості
На сьогодні процедура державної реєстрації нерухомості регламентується Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке діє з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб до прийняття й Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно: В редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 6/5
Проект Закону України «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» стосується інтересів як усіx суб'єктів ринку нерухомості, так і державних відомств. Відповідно до цього закону створюються умови не тільки для захисту прав і законних інтересів суб'єктів ринку нерухомості, а й для створення майбутньої системи оподатковування та наповнення бюджету держави.
Основним завданням державної реєстрації об'єктів нерухомості є охорона прав їх власник, а також гарантія достовірної інформації про об'єкти нерухомості.
Усі об'єкти, що підлягають державній реєстрації й обліку, можна об'єднати в чотири групи:
об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі житлово-цивільного, комунального, господарського, промислового та іншого
призначення, їх комплекси, приміщення, споруди або їх частини й інше майно, яке законом віднесено до нерухомого);
права всіх форм власності (у тому числі державної, приватної, спільної -- часткової або сумісної, а такс ; право повного
господарського відання, оперативного управління ними та інші відповідні права на нерухомість, якщо інше не передбачене
Законом. У випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації підлягають права щодо користування і здійснення
інших прав на об'єкти нерухомості);
інші речові права;
обтяження прав власності на нерухомість.
На відміну від права власності речові права осіб, що не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Інші речові права -- це сервітути, емфітевзис та інші права. За своєю правовою природою вони є абсолютними, тобто суб'єкти таких прав можуть здійснювати свої правомочності самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть у випадку переходу права власності на суб'єкт нерухомості до іншої особи речові права осіб, що не є власниками, не припиняються, І вони можуть продовжити свої правомочності (дії) відносно майна. Тому будь-яке речове право, регламентоване новим Цивільним кодексом України, повинно бути зареєстровано.
Четверту групу об'єктів реєстрації складають обтяження прав власності на нерухомість; щодо здійснення розпорядження й інших повноважень власника об'єкта нерухомості, які випливають Із його застави (іпотеки), ухвали суду або господарського суду про забезпечення позову, постанови слідчого про вжиття заходів для забезпечення цивільного позову і конфіскації майна, заходів охорони спадкового майна та заборони відчуження нерухомого майна.
Об'єкти нерухомості і права на них, зареєстровані до набрання чинності Законом, вважаються зареєстрованими належним чином. Об'єкти нерухомості та права на них, які виникли до набрання чинності Законом, але не були зареєстровані, підлягають реєстрації відповідно до вимог Закону.
Державній реєстрації об'єктів нерухомості й прав на них передує обов'язкове обстеження цих об'єктів, а також перевірка наявності матеріалів інвентаризації, підготовлених органом технічної інвентаризації, який проводить державну реєстрацію.
Суб'єктами державної реєстрації є власники об'єктів нерухомості (фізичні та юридичні особи), володар прав на нього (користувачі, власники сервітутів та ін.), з одного боку, й органи, шо здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно, -- з іншого.
Державна реєстрація об'єктів нерухомості, які належать державі, здійснюється за державними підприємствами, установами та організаціями, на балансі яких перебувають такі об'єкти і яким передано право повного господарського відання щодо них. Державна реєстрація об'єктів нерухомості, що належать державі, а право оперативного управління ними передано державним підприємствам, організаціям та казенним підприємствам, здійснюється за цими підприємствами й організаціями. Обмежені речові права реєструються за їх володарями.
Юридичні ознаки об'єкта нерухомості
Для створення ринку нерухомості необхідно юридичне оформити нерухомість, тобто відповідно до затверджених форм кожному об'єкту нерухомості повинен бути присвоєний ідентифікаційний (кадастровий) номер -- стиснуте цифрове вираження набору характеристик об'єкта нерухомості, що виключає змішання (ототожнення) даного об'єкта нерухомості з іншим. Це своєрідне цифрове ім'я конкретного об'єкта нерухомості. Закон визначає ідентифікаційне (кадастрове) позначення -- закодований номер, який присвоюється кожному об'єкту нерухомості при його державній реєстрації прав і який не може повторюватися на території України.
В основному кадастровий номер оснований на винятковості просторово-географічного розташування кожного об'єкта нерухомості, що підлягає реєстрації. Кадастровий і технічний облік (інвентаризація) -- це вказівка ознак конкретного об'єкта нерухомості, на підставі яких даний об'єкт може бути виділений з маси однорідних речей із наступним цифровим вираженням ряду його характеристик (в основному просторово-географічних) за встановленою схемою. Кадастровий номер зберігається доти, доки об'єкт нерухомості, якому він був присвоєний, існує як єдиний об'єкт зареєстрованого права. У випадку поділу, злиття, виділення об'єкта нерухомості знову утвореним об'єктам (об'єкту) нерухомості присвоюються нові кадастрові номери.
Процес обліку об'єктів нерухомості включає технічний та економічний опис, а також юридичне виокремлення (індивідуалізацію) об'єкта нерухомості, у результаті якого об'єкт одержує технічні, економічні характеристики та юридичний статус, що дозволяють однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості.
На кожний об'єкт нерухомості й на весь час існування формується реєстраційно-інвентарізаційна справа об'єкта з присвоєнням йому ідентифікаційного (кадастрового) номера. Згадана справа об'єкта нерухомості формується органом державної реєстрації прав при його первинній реєстрації і ведеться до його знищення. Зміст реєстраційно-інвентаризаційної справи та порядок її ведення визначаються Державним комітетом будівництва, архітектури і житлової політики України.
Об'єкти нерухомості -- це особливий об'єкт права власності, а права володіння, користування й розпорядження об'єктами нерухомості істотновідрізняються від прав володіння іншими видами майна. Скажімо, при продажу будинків, споруд та іншої нерухомості покупцеві одночасно передається право на ту частину земельної ділянки, що зайнята цими об'єктами нерухомості та необхідна для їх використання, навіть якщо в укладеному договорі спеціально не обумовлено право покупця на відповідну ділянку землі. Ці питання легко вирішуються, якщо продавцем земельної ділянки і пов'язаного з ним об'єкта нерухомості є одна й та сама особа. Коли земельна ділянка належить не власнику -- продавцю об'єкта нерухомості, а іншій особі, покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах, що й продавець будинку, споруди і т.п. При цьому не потрібна згода власника земельної ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором із продавцем.
Державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості здійснюється з метою визнання і підтвердження державою основ виникнення, переходу, обтяження або припинення прав на об'єкти нерухомості. Вона спрямована на впорядкування цивільного обороту й охорони прав власників нерухомості. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав (ЄДРП) на нерухоме майно, що зберігається безстрокове. Це означає, що не за-лишається можливості для афер із нерухомістю.
Єдиний державний реєстр прав -- інформаційна система даних про об'єкти нерухомого майна, їх власників та прав на ці об'єкти, зафіксованих у письмовій формі в спеціальних книгах-кадастрах й у вигляді записів в електронних базах даних. ЄДРП потиканий захищати законні інтереси громадян і юридичних осіб відносно прав на нерухоме майно.
Єдиний державний реєстр прав містить інформацію про існуючі та припинені права на нерухоме майно, дані про зазначені об'єкти та відомості про право володарів.
Державна реєстрація об'єкта нерухомості проводиться за його місцезнаходженням у межах відповідної адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті). У випадках, коли об'єкт реєстрації розміщується на території кількох адміністративно-територіальних одиниць, відповідний орган державної реєстрації прав визначається власником такого об'єкта.
Така реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх осіб, оскільки вона не оскаржена в судовому порядку. Водночас реєстрація повинна носити відкритий, публічний характер. Про факт державної реєстрації об'єкта нерухомості у Державному реєстрі прав органом державної реєстрації прав може надаватись інформація без зазначення будь-яких інших відомостей щодо такого об'єкта. Відомості можуть надаватись юридичній або фізичній особі на підставі її письмового звернення.
Необхідно звернути увагу на те, що відкритість відомостей про відповідні права на об'єкт нерухомості обмежена, що можна витлумачити як захист особистої і комерційної таємниці.
Якщо власник об'єкта нерухомості або правовласник обмежив вільне надання відомостей про належність йому об'єкта нерухомості та прав на нього такі відомості надаються тільки за його згодою.
Сам правовласник має право одержувати інформацію про те, які особи (фізичні та юридичні) запитували й одержували відомості про права на відповідні об'єкти нерухомості, що також можна розцінити як захист інтересів правоволодаря.
Держава гарантує права на об'єкти нерухомості, і вони стають товаром тільки після державної реєстрації. Наприклад, при продажу комерційного об'єкта нерухомості сторони зобов'язані здійснити спочатку державну реєстрацію укладеного договору на його продаж, потім за передавальним актом -- фактичну передачу цього об'єкта покупцю, після чого провести державну реєстрацію права власності покупця на цей об'єкт нерухомості.
Недотримання сторонами державної реєстрації правочинів з об'єктами нерухомості тягне за собою недійсність правочину. Однак, якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинений у належній формі, але одна зі сторін ухиляється від його реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію правочину. У цьому випадку правочин реєструється відповідно до рішення суду. Закон установлює негативні наслідки для сторони, що необґрунтоване ухиляється від державної реєстрації укладеного правочину: вона повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою в реєстрації правочину.
Органи державної реєстрації нерухомості
Відповідно до проекту Закону «Про державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна» в Україні державну реєстрацію об'єктів нерухомості, прав на неї та обтяжень, а також ведення Державного реєстру прав здійснюють органи технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомості й прав на неї (Бюро державної реєстрації прав). У межах адміністративно-територіальної одиниці (району, міста, району в місті), яка становить реєстраційний округ, утворюється та діє лише одне Бюро держав-ної реєстрації прав.
В систему органів державної реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна входять
Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України;
територіальні [районні (у сільських районах) та міські] органи державної реєстрації прав на нерухомість;
кваліфікаційна комісія державних реєстраторів прав;
архіви органів державної реєстрації прав.
Методологічне і нормативне забезпечення діяльності органів державної реєстрації прав здійснюється Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно, а також надання інформації про зареєстровані права, видачу відповідних документів, надання відомостей Державного реєстру прав та послуги, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухомість, здійснюються на платній основі в розмірах, установлених Бюро державної реєстрації прав.
Порядок здійснення державної реєстрації нерухомості
Реєстраційна процедура починається з прийому від заявника документів на державну реєстрацію прав реєстратором.
Порядок проведення державної реєстрації прав і перелік правовстановлюючих документів щодо її проведення мають затверджувати Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України спільно з Міністерством юстиції України,
Згідно з діючим Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно до Бюро технічної інвентаризації (БТІ) разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлюючі документи.
При реєстрації прав власності на нерухоме майно, які виникли відповідно до договорів про відчуження нерухомого майна, що згідно із законодавством не потребують обов'язкового нотаріального посвідчення, подається також довідка про відсутність або наявність арештів з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, яка видається на підставі відповідного запиту БТІ.
Для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена особа подає заяву встановленої форми.
Під час подання заяви про реєстрацію прав власності фізична особа повинна пред'явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи -- документ, що підтверджує повноваження діяти від імені цих осіб.
