В 2006 году объем выданных ипотечных кредитов в Свердловской области достиг 3,7 млрд. руб., а в 2007 году - 5,3 млрд. руб. Общий объем ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками жителям региона в 2005 году, составил 1,9 млрд. руб. В том числе через ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» было предоставлено 1058 ипотечных жилищных кредитов на сумму 690,5 млн. руб.
В первом полугодии 2006 года коммерческими банками области было выдано 2244 ипотечных кредита на сумму 2,3 млрд. руб. [12]. На 1 апреля 2007 г. объем кредитов, выданных банками Свердловской области физическим лицам составил 70 млрд. руб.
Обеспечить население доступным жильем можно, в первую очередь, увеличив объемы жилищного строительства. В 2006 году в Свердловской области было построено 1,25 млн. кв. метров жилья, из них более 700 тыс. кв. метров - в Екатеринбурге. Планируется, что в 2010 году будет построено 2,15 млн. кв. метров жилья, или по 0,5 кв. метров на одного жителя региона.
Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Свердловской области составляет 22-25 тыс. руб. Цена квадратного метра жилья в столице Урала в среднем составляет 63 667 рублей (за 2007 год выросла более 100%) [13].
Надёжной опорой для решения жилищной проблемы является введение в действие национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» поддержку получают, прежде всего, те муниципалитеты и субъекты РФ, кто готов инвестировать в решение задач и свои ресурсы. Снижается и ставка по таким кредитам, требования к первоначальному взносу. Сегодня можно получить кредит под 11 % годовых, что в среднем на 2-4 % ниже, чем год назад [14].
В заключении хотелось бы сказать, что ипотечным кредитованием в условиях рыночной экономики занимаются большое количество коммерческих банков и, судя по темпам строительства новостроек и заинтересованностью населения в улучшении своих жилищных условий можно сказать, что жилищное кредитование в настоящее время является эффективным вложением денежных средств в недвижимость.
3. ПРОБЛЕМЫ И ОБЩИЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Данную главу мне хотелось бы начать с ипотечного кризиса США, который произошел в конце 2007 - начала 2008 года, так как он, несомненно, оказал последствия для всего мира.
Последние годы свидетельствовали о бурном росте ипотечного рынка США. По данным Федеральной Резервной системы США, внутренние активы кредитного рынка в 2002 г. составляли 31 685 млрд. долл., а в III квартале 2007 г. достигли 47 863,9 млрд. долл. За этот же период объем всех ипотечных кредитов возрос с 8 399,3 до 14 360,2 млрд. долл. [15].
Наблюдалась настоящая ипотечная «лихорадка»: массовый спрос и быстрый рост цен на недвижимость образовали порочный круг - люди охотно брали кредиты в надежде перепродать впоследствии дом и окупить проценты по кредиту. Ситуация усугублялась тем, что банки зачастую действовали рискованно, не требуя первоначального взноса или выдавая кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек (считалось, что остальные деньги пойдут на благоустройство нового жилья). Но важнейшую роль в распространении кризиса сыграло широкое использование метода секьюритизации долга, что существенно снижает чувствительность кредиторов к кредитным рискам и делает их менее осторожными в выборе заемщика.
Широкомасштабное кредитование заемщиков уровня subprime (subprime mortgages - ипотечные кредиты, выданные заемщикам, имеющим хотя бы одну из следующих характеристик на момент выдачи кредита: плохая кредитная история, обусловленная просроченными платежами, списаниями, судебными разбирательствами, банкротствами) повлекло за собой массовый кризис неплатежей.
Банки, столкнувшись с кризисом неплатежей, прекратили свою политику масштабного ипотечного кредитования, вследствие чего упал спрос на недвижимость, а цены перестали расти. Люди, вступившие в ипотеку из соображений спекуляции, оказались в затруднительном положении. Распространение получили кредиты, платежи по которым подразумевали в первую очередь уплату процентов, а во вторую - погашение основного долга. Таким образом, когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось, что деньги, которые американские заемщики успели внести в банк, пошли на уплату процентов и не намного уменьшили основной долг.
Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов были выданы под «плавающие» процентные ставки, обычно привязанные к индексу ЛИБОР. С 2004 г. ставка начала повышаться и за два года возросла до 5, 39%. Таким образом, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, частично основанным на ставке ЛИБОР, возросли, и заемщики не осилили выплаты по кредиту. Кризис неплатежей заставил банки сократить выдаваемые кредиты физическим лицам.
Закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов по закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 миллиардов долларов. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.
Сам кризис не является спонтанным явлением, а представляет собой обострение процесса, протекавшего на протяжении достаточно длительного периода. События в США привели к изменению подхода к выдаче ипотечных кредитов во многих странах: условия ипотеки ужесточаются, особенно в наиболее рискованном секторе рынка.
Мировой кризис сказался и на ипотечном рынке России, переживающем настоящий бум в последние годы. По данным ЦБ РФ, в 2006 г. задолженность по ипотечным кредитам выросла более чем в четыре раза, однако их доля в активах банков все равно оставалась невысокой. Однако кризис такого масштаба в ближайшее время России не грозит. Для этого есть следующие выводы:
1) ипотечное кредитование только развивается, и процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Доля ипотеки в активах банковского сектора России слишком мала (около 5%), а в США - около 30%.
2) в отличие от рынка США достаточно широко распространена практика досрочного погашения кредитов.
3) российские банки более осторожно относятся к процедуре выдачи кредита. В России кредиты без первоначального взноса не так распространены, а требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.
4) массового обвала цен на недвижимость не ожидается, несмотря на завышенный уровень цен, спрос на жилье и на ипотечные программы сохраняется.
Банки в ответ на кризис успели повысить процентные ставки по кредитам. Ставки по кредитам с лета 2007 г. возросли на 4 процентных пункта и к ноябрю составили 13%. Многие банки начали ограничивать выдачу кредитов.
Наконец, российский финансовый сектор получил бесценный урок на примере опыта США и может скорректировать свои механизмы с учетом этого опыта и выработать строгий подход к оценке рисков. Так АИЖК уже заявило, что по итогам анализа портфеля кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн. руб. признаются кредитами повышенного риска, а кредиты с повышенными рисками, выданные с 2008 г., выкупаться агентством не будут. Кроме того, АИЖК приступило к дополнительной проверке кредитных дел по закладным с повышенным риском и ужесточает требования к банкам, занимающимся ипотекой, в виду роста числа просроченных кредитов.
Воздействие кризиса США на ипотечный рынок России является в большей мере косвенным, опосредованным опасениями банков, сжатием ликвидности и ожидаемым замедлением экономического роста по всему миру. В целом ипотечный рынок России имеет благоприятную обстановку: увеличились сроки кредитования, законодательная база совершенствуется, ставки снизились по сравнению с прошлыми годами, был принят проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Прогнозируется динамичный рост рынка при поддержке государства.
К основным проблемам, стоящим на пути развития ипотечного кредитования в России, являются следующие:
1) недоверие населения кредитным учреждениям и государству;
2) невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);
3) низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту.
4) ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй [16]. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;
5) низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокая стоимость квартир на рынке жилья;
6) несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взыскание на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика. Автор приводит в таблице следующие данные по объемам задолженности по ипотечным кредитам.
Таблица 3 - Объём задолженности по кредитам на покупку жилья
В рублях, млн. | |||
Дата | На покупку жилья | Из них ипотечные жилищные кредиты | |
01.01.08 | 579 381 | 446 281 | |
01.01.07 | 239 361 | 144 806 | |
01.10.06 | 166 016 | 86 252 | |
01.07.06 | 119 706 | 51 594 | |
01.04.06 | 86 550 | 28 866 | |
01.01.06 | 77 396 | 22 223 |
7) высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;
8) возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин - 60 лет, для женщин - 55 лет) [17].
Особо остро на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на значительный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионерах на конец 2006 года составила 1390 долларов за кв.м.
Стремительный рост цен, сокращение объёмов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жильё. Отчасти это может быть объяснено и тем, что в 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов.
Необходимо отметить, что за государством безусловно остаётся функция обеспечения жильём на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жильё в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья [18].
Также одной из болезненных проблем российской банковской системы в целом и ипотечной в частности является нехватка долгосрочных ресурсов. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках (срок ипотечного кредита 10-20 лет, а вклада - не больше года). Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим рынок ипотечных ценных бумаг, иначе ипотека не получит масштабного развития. Недостаточность в пассивах отечественных кредиторов «длинных» ресурсов под долгосрочные кредиты остается значительным препятствием на пути к формированию за счет ипотеки солидных и доходных кредитных портфелей, как это делают зарубежные институты.
Для решения проблем, возникающих в связи с организацией ипотечного кредитования, необходимо:
1) сделать условия кредитования более доступными для различных категорий граждан (путем снижения процентных ставок и внедрения льготных условий);
2) повысить экономическую выгодность ипотечного кредитования для кредитора (путем государственного субсидирования и дополнительных государственных гарантий);
3) проводить научно-просветительскую работу среди населения об ипотечном кредитовании;
4) разработать процедуры функционирования рынка ипотечных ценных бумаг.
Решая проблемные вопросы, стоящие на пути развития ипотечного жилищного кредитования, завоевав доверие населения к ипотеке, создав мощную современную индустрию, взаимодействуя с инвесторами, можно реально улучшить жилищные условия населения, способствовать реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования.
Проблема недоступности ипотечного кредитования для основной массы населения является одной из важнейших для правительства страны, задача которого сделать ипотечный кредит таким же доступным, простым и эффективным, как в западных странах.
В курсовой работе автор рассмотрел понятие «кредит» как форму движения ссудного капитала, т.е. денежного капитала, предоставляемого в ссуду. Основные функции кредита: аккумуляция временно свободных денежных средств; перераспределительная; замещение наличных денег и сокращение издержек обращения. Также были рассмотрены принципы и формы кредита. В своей работе наибольшее внимание автор уделил потребительскому кредитованию и, как его разновидности, - ипотечному. Термин «ипотека» имеет достаточно много определений, которые были приведены выше.
Следует также отметить, что ипотечный кредит - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие: усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.); расширенная открытая система («американская»); сбалансированная автономная система («немецкая»).
Типичными ипотечными рисками являются: кредитный, риск процентной ставки, риск альтернативного выбора, риск потери ликвидности.
На текущем этапе развития ипотеки создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.
На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей.
Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях в первую очередь необходимо связывать с деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На начало июля 2006 г. объем прав требований по ипотечным кредитам, находящимся на балансе АИЖК, составлял 19,5 млрд. руб. (т.е. примерно четверть от величины суммарного ипотечного долга россиян) [19].
Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, Ч.1, 2
2. Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998
3. Федеральный закон № 395-1 «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 (ред. от 27.07.2006)
4. Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000.
5. Финансы, денежное обращение, кредит: Учебное пособие; Под ред. А.Ю. Казака. - Екатеринбург: РИФ «Солярис», 2001. - 200 С.
6. Деньги. Кредит. Банки: учебник для вузов/ под ред. проф. А.Ю.Казака, проф. М.С.Марамыгина. - Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2006. - 688 С.
7. Казак А.Ю., Марамыгин М.С., Фёдорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений: монография/ А.Ю.Казак, М.С.Марамыгин, А.Е.Фёдорова. - Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2007. - 156 С.
8. Деньги. Кредит. Банки.: Учебник для студентов вузов, обучающихся по эконом. спец./ под ред. О.И.Лаврушина. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 460 С.
9. Банки и банковское дело: Учеб. пособие/ под ред. И.Т.Балабанова. - СПб.: Питер, 2000. - 253 С.
10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям/ 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Маркетинг, 2002. - 801 С.
11. Толкушкин А.В., Иванов В.Б., Кузьминов А.Н. Ипотека в России. - М.: ЮРИСТЪ, 2002. - 525 С.
12. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. - М.: Альфа - Пресс, 2006. - 391 С.
13. Назаров В. Ипотека. Руководство к действию/ В.Назаров, С.Королева. - СПб.: БХВ - Петербург, 2005. - 191 С.
14. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. - М.: Экономика, 2004. - 125 С.
15. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Дашков и К, 2006. - 227 С.
16. Афонина А.В. Жилищное право: учеб. пособие. - М.: Дашков и К, 2007. - 375 С.
17. Галицкая С.В. Деньги. Кредит. Финансы. М.: Изд-во «Эксмо», 2005. - 496 С.
18. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование. М.: МГИУ,2007. - 368 С
19. Разумова И.А. Ипотечное кредитование.- СПб.: Питер, 2005. - 208 С.
20. Довдиенко И.В. Ипотека: учеб.-практ. пособие/ под ред. В.З.Черника. - М.: РДЛ, 2002. - 272 С.
21. Прокопцева Е.Б. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее/ под ред. И.С. Радченко. - М.: Гросс-Медиа, 2004. - 318 С.
22. Самсонова Н.Ф. Финансы, денежное обращение и кредит. - М.: Изд-во «Инфра»,2002.-302 С.
23. Бембиева А. Ипотечный кризис США и его последствия для остального мира// Бизнес и банки №6, 2008.
24. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности// Банковское дело №1, 2003.
25. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России// Банковское дело №9, 2006.
26. Ковалева Г. Развитие ипотеки в Свердловской области// Банковское дело №9, 2006.
27. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники длинных денег// Банковское дело №9, 2005.
28. Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе// Банковское дело №8, 2006.
29. Осадченко И.В. К вопросу о правовом положении заёмщика при ипотечном кредитовании на приобретение жилья //Жилищное право №9, 2007.
30. Семенов В. Ипотечные риски пора страховать// Банковское дело №3, 2005.
31. www.ipoteka.cosa.ru
32. www.rusipoteka.ru
33. www.rating.rbc.ru
34. www.rost.ru
35. www.russianipoteka.ru
ССЫЛКИ И ПРИМЕЧАНИЯ
1. Волынский В.С. Кредит в условиях современного капитализма. М.: Финансы и статистика, 1991. С. 68.
2. Розенберг Дж.М. Инвестиции. Терминологический словарь. - М.: ИНФРА-М., 1997 г.
3. ФЗ «Об ипотеке»
4. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело, 2003 г. №1
5. ГК РФ
6. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования. - М.: «ВШ», 1998 г.
7. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники длинных денег// Банковское дело №9, 2005.
8. www.rating.rbc.ru
9. www.rusipoteka.ru
10. www.rusipoteka.ru
11. www.rost.ru
12. Газета "АиФ-Урал" от 24.01.2007
13. Медведев Д.Ставка на лидеров//Вопросы социального обеспечения. 2007. № 11.С.4-5.
14. А.Бембиева Ипотечный кризис США и его последствия для остального мира//Бизнес и банки №6, 2008 г.
15. Федеральный закон № 193 «О кредитных историях» от 24.12.2004.
16. Осадченко И.В. К вопросу о правовом положении заёмщика при ипотечном кредитовании на приобретение жилья //Жилищное право № 9, 2007.
17. Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000.
18. Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России// Банковское дело № 9, 2006.
