Для того, чтобы приобрести объект недвижимости, необходимо иметь не мене 10% собственных средств от его стоимости в зависимости от требований кредитора. Остальную сумму, ипотечный кредит, выдает Банк.
Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости - домов, комплексов квартир, торговых центров, офисов, складов и других сооружений, а также в некоторых случаях - земли. Кредитование под залог недвижимости является самостоятельной областью кредитования, имеющей важные отличия от других видов банковских кредитов. В банковском деле ссуды под залог недвижимости являются либо краткосрочными кредитами на строительство, погашаемыми в течение нескольких месяцев или недель, по мере завершения строительства, либо долгосрочными ссудами на срок от 25 до 30 лет, обеспечивающими приобретение или улучшение качества недвижимости.
Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 25-30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т.д. При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества - объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.
При оценке заявок на получение ипотечных ссуд кредитные инспектора должны учитывать следующие моменты:
1. Соотношение суммы планируемого заемщиком платежа и цены покупки закладываемого имущества является важнейшим фактором надежности ипотечного кредита с точки зрения кредитора. В целом, чем выше отношение суммы кредита к цене покупки, тем меньше заемщик заинтересован в соблюдении всех условий договора, поскольку имеет меньше имущества в собственности. Если закладная достигает 90 и более процентов от цены покупки имущества, особую важность приобретает страхование залога, и кредитор должен уделять особое внимание оценке характера и чувства ответственности заемщика.
Выдача ипотечных кредитов зачастую означает, что заемщик впредь будет осуществлять в банке и другие операции. Поэтому ипотечные кредиты должны рассматриваться в контексте всех взаимоотношений между заемщиком и кредитором.
Стабильность остатков на депозитных счетах - ключевой фактор определения объемов и видов выдаваемых банком ипотечных кредитов. Банки с более стабильной депозитной базой обычно могут проводить более агрессивную политику в области реализации их программ ипотечного кредитования и выдавать более долгосрочные и прибыльные кредиты под залог недвижимости.
Кредитование под залог жилых помещений предполагает, что кредитный инспектор банка должен внимательно проанализировать следующие аспекты кредиткой заявки:
а) размер и стабильность дохода клиента, особенно относительно размера ипотечного кредита и размера взносов в счет его погашения;
б) размер сбережений клиента и источник первоначального взноса. Если подобный взнос значительно сокращает размер сбережений, клиент располагает меньшей суммой ликвидных активов, которые могут понадобиться в экстремальных ситуациях в будущем, например для оплаты закладной в случае болезни или потери работы одним из членов семьи;
в) отношение заемщика к содержанию заложенного имущества. Если заложенное имущество не содержится должным образом, банк не сможет вернуть всю причитающуюся ему сумму в случае потери права выкупа залога и продажи заложенного имущества;
г) объемы продаж на местном рынке недвижимости (на случай, если имущество перейдет в собственность банка). В случае экономического спада на местном рынке и роста безработицы предложение домов, квартир и производственных помещений превысит спрос на них. Банку, возможно, придется долго ждать, прежде чем он вернет свои деньги;
д) динамику процентных ставок в случае, если кредит под залог жилого помещения выдан на основе плавающей ставки. Несмотря на развитие в последние годы вторичного рынка ипотечных кредитов с плавающими ставками, по-прежнему легче реализовать закладные на жилые помещения с фиксированными ставками.
По мнению экспертов, ипотечное кредитование - одно из самых перспективных направлений развития розничных банковских услуг в России.
Постоянно увеличивается как количество, так и объем выданных организациями кредитов. По данным "Ассоциации российских банков", в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн. В 2002 году уже $260 млн. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн. По итогам работы в 2004 году произошло ожидаемое удвоение, и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами - как банками, так и фондами - достиг рубежа в $1 млрд. По данным Центрального банка России, в 2005 году на покупку жилья было выдано $2,6 млрд. В последние несколько лет Россия переживает бум развития ипотечного кредитования. И потенциал рынка огромен: к 2010 году сумма ипотечных кредитов может составить около $15 млрд. При этом, по данным аналитиков, потенциальный спрос на ипотечные продукты в России составляет порядка $50 млрд. По предположениям экспертов, после падения ставок на рынке ниже 10% годовых ежегодный спрос населения на кредиты возрастет на $2-3 млрд. Причина столь бурного роста ипотечного кредитования - высокая доходность.
Кредит на приобретение автомобиля.
В последнее время, по словам представителей автосалонов, число клиентов, приобретающих новые автомобили, растет благодаря появившимся возможностям покупки машины в кредит (автокредитование). Банки, которые кредитуют покупку автомобилей, считают, что у этой услуги большое будущее.
Кредит на приобретение автомобиля предоставляется банками для приобретения:
· нового автомобиля иностранного или российского производства, реализуемого через любого официального Дилера на территории Российской Федерации;
· подержанного автомобиля, иностранного производства, реализуемого через любого официального Дилера на территории Российской Федерации.
Кредит является целевым: сумма кредита перечисляется с текущего кредитного счета клиента безналичным платежом Дилеру и не может быть снята наличными. Кредит на приобретение автомобиля погашается ежемесячно равными либо уменьшающимися частями. Для погашения кредита выдается график погашения, в котором указывается сумма и дата ежемесячного платежа. Погашение производится с текущего кредитного счета, на который выдавался кредит на автомобиль, в день платежа при наличии необходимой суммы. Ограничения на полное или частичное досрочное погашение у разных банков свои, но порой они просто отсутствуют. Кредиты предоставляют в долларах США, евро и рублях РФ зачисляя на текущий кредитный счет. Лимит кредитования устанавливается в зависимости от размера ежемесячного дохода, при этом доля ежемесячных расходов на обслуживание предоставляемого кредита и других кредитов, имеющихся у клиента, а также обязательств по исполнению судебных решений (алименты и пр.) к ежемесячному доходу после налогообложения обычно не должна превышать. Первоначальный взнос может составлять 0% от стоимости автомобиля, но чаще все-таки он составляет 10 % и более. С уполномоченной банком Страховой компанией заключаются договор страхования КАСКО автомобиля и ОСАГО владельца автомобиля на срок не менее 12 месяцев.
Основные требования к клиентам, которые хотят оформить кредит на приобретение автомобиля: резидент РФ; общий трудовой стаж, как правило, не менее 1 года (исключая учебу в высших учебных заведениях и службу по призыву в вооруженных силах; возраст преимущественно не менее 21 года и не более 60 лет; наличие постоянной регистрации в городе/области нахождения банка, выдавшего кредит.
Для получения кредита на приобретение автомобиля клиенту необходимо осуществить несколько простых действий: Заполнить анкету на получение кредита на автомобиль. Получив уведомление об утверждении лимита кредитования: выбрать у официального дилера автомобиль; подписать с дилером договор купли-продажи автомобиля; оплатить дилеру первоначальный взнос за автомобиль в размере установленном банком; получить от дилера счет на оплату оставшейся после уплаты первоначального взноса части стоимости автомобиля; обратиться в банк для оформления с одной из уполномоченных страховых компаний договоров страхования КАСКО автомобиля и ОСАГО владельца автомобиля сроком на 1 год, при условии обязательного продления полиса КАСКО автомобиля не позднее, чем за три месяца до окончания срока его действия; получить от страховой компании документы, подтверждающие оплату страховой премии по lоговорам страхования (квитанции по Форме №А-7); распечатать и подписать анкету и направить вышеперечисленные документы и анкету в банк. Оригинал ПТС на автомобиль клиент предоставляет в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения соглашения о кредитовании и залоге.
В настоящий момент автомобили в кредит - хороший бизнес - компания превращается в посредника между банком, выдающим кредит на покупку автомобиля, и автосалоном. При этом количество клиентов фирмы растет довольно высокими темпами. Одним из факторов, способствующих увеличению числа покупателей, является изменение условий получения автомобиля. Раньше для получения машины в кредит нужно было довольно долго ждать и первоначальный взнос на автомобиль был значительно выше. Сейчас же этот срок сократился до нескольких дней, а первоначальные взносы стали ниже. Т.о. сейчас на рынке автокредитования процентные ставки падают, снижаются затраты на страховку, а сроки оформления кредита свелись к 3-5 дням.
Рынок автокредитования продолжает динамично развиваться и сейчас является наиболее востребованным продуктом банковской розницы.
По данным банка «Русский Стандарт», рост рынка за I полугодие 2006 года составил около 20%.
Рост выданных автокредитов мог быть и выше из-за избыточного спроса на иностранные авто, но производители не успевают удовлетворять все желания клиентов. Спрос же на автокредиты для российских и поддержанных авто умеренно снижается.
Самым «автокредитным» банком, как и в 2005 году, остается «Росбанк». За первое полугодие 2006 года ему удалось выдать кредитов на сумму более 550 млн. долл. На второе место вышел «МДМ-банк», предоставив на 317 млн. долл. Третье место досталось «Международному Московскому банку» - 196 млн.долл. Данные представлены в таблице №1.
Таблица № 1. Количество выданных автокредитов в I полуг. 2006 г., тыс. $ и изменение по сравнению с аналогичным показателем. 2005 г., %
№ | БАНК | Выдано автокредитов в I полуг.2006г., тыс. $ | Изм. по сравнению с анолог. показ. 2005г.,% | |
1 | Росбанк | 550866.4 | 105.57 | |
2 | МДМ-Банк | 317667.7 | 120.16 | |
3 | Международный. Московский Банк | 196400.0 | 134.37 | |
4 | Русский Стандарт | 187500.8 | 893.41 | |
5 | Райффайзенбанк | 177714.5 | 3.24 | |
6 | Уралсиб | 122200.0 | 6.72 | |
7 | Национальный Банк Траст | 102648.0 | 2467.97 | |
8 | Газпромбанк | 89500.0 | 138.03 | |
9 | Импэксбанк | 77811.3 | 35.41 | |
10 | Собинбанк | 73910.0 | 304.56 | |
11 | Союз | 68000.0 | 6.25 | |
12 | Промсвязьбанк | 67296.3 | 2663.99 | |
13 | Московский Банк Реконст. и Развития | 62000.0 | 4312.68 | |
14 | Юниаструм Банк | 150.0 | 268.57 | |
15 | Агропромкредит | 58225.9 | 287.48 | |
16 | Авангард | 57843.8 | 85.47 | |
17 | БСЖВ | 56300.0 | 141.29 | |
18 | Финансбанк | 50017.1 | 129.38 | |
19 | Промышленно-Строительный Банк | 45019.1 | 84.43 | |
20 | Московский Кредитный Банк | 44022.8 | 23.58 | |
21 | Бинбанк | 32732.9 | 6769.82 | |
22 | Экстробанк | 29500.0 | 150.0 | |
23 | АК Барс | 26919.6 | 295.74 | |
24 | Северная Казна | 23095.1 | 136.45 | |
25 | Запсибкомбанк | 19628.3 | -14.82 | |
26 | Москомерцбанк | 15796.2 | - | |
27 | Абсолют Банк | 13762.1 | - | |
28 | Экспресс-Волга | 13344.7 | 80.13 | |
29 | Агроимпульс | 12579.4 | 0.00 | |
30 | Югбанк | 12541.0 | 236.69 | |
31 | Балтинвест Банк | 11729.0 | - | |
32 | Возрождение | 10786.0 | 44.31 | |
33 | Ижладабанк | 10695.5 | 24.49 | |
34 | Драгоценности Урала | 10356.5 | 372.89 | |
35 | Росевробанк | 9501.0 | 497.49 | |
36 | Ами-банк | 8837.6 | 125.90 | |
37 | Транскапиталбанк | 8144.8 | 651.97 | |
38 | Севергазбанк | 7445.0 | 92.28 | |
39 | Газбанк | 7124.0 | 303.85 | |
40 | МДМ-Банк СПб | 6735.0 | - | |
41 | Кредит Урал Банк | 5606.8 | 26.12 | |
42 | Зенит | 5500.0 | 161.90 | |
43 | Автокредитбанк | 4563.0 | 7.94 | |
44 | Башкомснаббанк | 4020.4 | 200.25 | |
45 | Уралтрансбанк | 3925.8 | 164.82 | |
46 | Пробизнесбанк | 3490.7 | 1868.62 | |
47 | Банк Жилищного Финансирования | 2157.2 | 18.98 | |
48 | Форштадт | 1422.4 | 85.66 | |
49 | Автовазбанк | 1349.2 | -30.77 | |
50 | Социнвестбанк | 957.6 | - | |
51 | Русский Банк Развития | 681.2 | - | |
52 | Алмазэриэнбанк | 453.2 | 766.05 | |
53 | Русь | 270.0 | - | |
54 | Тольяттихимбанк | 262.2 | 327.32 | |
55 | Ижкомбанк | 86.0 | - | |
56 | Липецккомбанк | 80.9 | - | |
57 | Левобережный | 45.5 | -59.91 | |
58 | Автоградбанк | 32.3 | -83.73 | |
59 | Углеметбанк | 32.0 | - | |
60 | Русь-Банк | 20.3 | 149.20 |
