Рис. 5. Структура российского рынка ипотечного кредитования по видам выдаваемых кредитов, % (по данным компании «Мой Дом»)
Ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах. К концу 2007 года доля нестоличных регионов в общем объеме ипотечного кредитования была сравнима с рынками Московской и Ленинградской областей. Объёмы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и Московская область - 53%, Санкт-Петербург и Ленинградская область - 17% и другие регионы России - 30% (рис. 6).
Рис. 6. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2007 году
Глава 2. Особенности ипотечного кредитования в Удмуртской Республике
2.1. Развитие ипотечного кредитования
Основы ипотеки в Удмуртии были заложены в 1994 году, когда через систему Удмуртского отделения Сбербанка России государство выдало первые долгосрочные жилищные кредиты, разница между процентной ставкой которых и ставкой Сбербанка субсидировалась за счет средств республиканского бюджета [22, с.65-71].
Национальная программа «Доступное жилье» не ограничивается только строительством. Одна из ключевых задач, к реализации которой власти Удмуртии приступили еще четыре года назад, задолго до появления национального проекта «Доступное жилье», - это развитие ипотеки.
Специалисты министерства строительства изучили опыт зарубежных стран, сделав вывод, что для нашей республики оптимальной будет американская модель ипотеки, подразумевающая совместное финансирование ипотеки: со стороны органов государственной власти, кредитных организаций, страховых компаний и пенсионных фондов.
В целях ускоренного развития ипотечного кредитования в Удмуртии созданы основные структуры: ОАО «Ипотечная корпорация УР» (51% акций находится в государственной собственности), которая позволила создать механизм рефинансирования ипотечных кредитов и интеграцию республики в единую федеральную систему ипотечного кредитования, и ОАО «Жилищно-инвестиционная компания УР», основной задачей которой является аккумулирование средств из внебюджетных источников, с последующим их направлением в жилищное строительство.
Благодаря этому ипотека в Удмуртии появилась значительно раньше, чем национальный проект «Доступное жилье». Так, по программе «Молодая семья» первые ипотечные займы были выданы еще в 2003 году.
Начало ипотеки в Удмуртии было положено в 2003 году, когда федеральное агентство ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» подписало соглашение с правительством республики о развитии ипотеки. Первый заем с оформлением закладной выдали в 2004 году. В этом же году в регионе четыре организации начали выдавать ипотечные займы. На сегодняшний день таковых насчитывается уже более двадцати - в основном это филиалы московских банков.
В 2002 году правительством Удмуртии была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в УР». Смысл в том, что для развития ипотечного кредитования будут привлечены не только средства республиканского бюджета, части бюджета федерального, но и частных институциональных инвесторов по схеме рефинансирования выданных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитования в Москве (АИЖК). АИЖК под гарантии правительства РФ за счет продажи ипотечных ценных бумаг привлекает с фондового рынка относительно дешевые денежные ресурсы, которые направляются на развитие ипотечного кредитования в субъектах РФ через представителей Агентства в регионах (в Удмуртии -- «ИКУР»). Удмуртия стала 50-м субъектом в стране, участвующим в федеральной программе ипотечного кредитования.
Ипотека продвигалась, прежде всего, как один из определяющих факторов развития приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Жилищное кредитование «пошло» на волне воодушевления, когда народ не очень хорошо понимал, что это такое. Люди брали кредит, до конца не вникая, каким образом будет погашаться основное тело займа, лишь мельком просматривая ипотечный договор с банком, и не задумывались, какой взнос потребует страховая компания или тот же банк в случае просрочки выплат. В 2006 году, когда был скачок цен и ажиотаж на квартиры, ипотека действительно стала самым эффективным средством вложения денег - достаточно низкие процентные ставки при хорошем спросе на жилье с одной-двух сделок позволяли получать весьма неплохой годовой доход.
Но ипотечное кредитование, так стремительно взлетевшее в 2006 году, сейчас весьма ощутимо замедлило свое движение. Публикуются сведения о том, что всего 1% семей в масштабах всей Удмуртии воспользовались этим видом кредита. Одна из основных причин - рост цен на недвижимость в 2006 году в связи с сокращением предложения на первичном рынке жилья, высокой степени монополизации строительной отрасли и игре на повышение со стороны спекулянтов. В начале 2006 года стоимость квадратного метра в Ижевске составляла 20 - 22 тысячи рублей, а к концу года выросла до 50 - 60. И хотя условия кредитования стали за это время намного выгоднее, жилье стало менее доступным. Нынешней спокойной ситуации с ценами на жилье и коммерческую недвижимость Удмуртия добилась развитием массовой застройки пригородного сегмента, а также увеличением скорости оборота в строительстве. И, тем не менее, жилищная проблема так и не решена: хотя текущие тенденции увеличения сделок по ипотеке и позволяют говорить о положительной динамике развития рынка, покупательская способность в Ижевске по существующей цене - всего на 1 миллион квадратных метров, хотя построено значительно больше. На сегодняшний момент даже снижение процентной ставки не заставит население в массовом порядке покупать «доступное и комфортное».
2.2. Схемы получения кредитных ресурсов
В настоящее время в Удмуртии функционирует несколько схем получения кредитных ресурсов: ипотечное кредитование, льготное кредитование, ипотечное кредитование с компенсацией процентной ставки, с 2006г. начала работать жилищно-накопительная ипотечная схема. Кроме того, можно приобрести жилье в рассрочку, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Сегодня услуги по ипотечному кредитованию предлагает практически каждый коммерческий банк. Свои собственные ипотечные программы предлагают порядка 15 банков [23, с.119-125] .
Агентство ипотечного жилищного кредитования, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам возможность выйти на рынок с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. Оператором АИЖК в республике выступает Ипотечная корпорация УР (ИКУР).
Серьезную конкуренцию ИКУР составил «Ижкомбанк», ставший сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В марте 2007 года «Ижкомбанк» вышел на объем выдаваемых ипотечных кредитов 65 млн. рублей в месяц, а уже в апреле эта цифра выросла почти до 100 млн. руб. Этот банк предлагает кредиты не только для жителей Удмуртии, но и Татарстана и Пермского края. К тому же здесь применяется «плавающая ставка» от 11,75 до 16%. Таким образом, хорошо видно, что рынок ипотечного кредитования очень динамично растет, и более расторопными на нем оказались местные игроки. Вполне возможно, что скоро в Ижевске наступит ситуация, которая сложилась на московском рынке, когда некоторые банки уже решают не выдавать более одного кредита в одни руки.
В настоящее время в Удмуртской республике в качестве первичных кредиторов по федеральной программе АИЖК выдают кредиты 6 банков. Еще с рядом банков ведутся переговоры о перспективах их участия. Помимо этого «Ипотечная корпорация УР» (ИКУР) выступает в качестве первичного кредитора (на ее долю сегодня приходится почти 50 % всех выданных ипотечных кредитов).
Среди кредитных организаций Удмуртской республики наиболее активно работают по федеральной программе АКБ «Ижкомбанк» и ОАО «Мобилбанк». Несмотря на то, что условия кредитования по программе АИЖК одинаковы, стандарты единообразны, некоторые условия оформления ипотечных сделок в этих банках все же различаются (табл. №1). Жирным шрифтом выделены преимущества каждого из этих банков.
Таблица 1
Сравнительная таблица условий оформления ипотечных сделок
в ОАО «Мобилбанк» и АКБ «Ижкомбанк»
ОАО «Мобилбанк» | АКБ «Ижкомбанк» | ||
Процентная ставка | |||
Вторичный рынок жилья | 12-16% | 12-16% | |
Строящееся жилье | 20% (только на дома «Талана» и «Римского квадрата») | 16-20% в зависимости от застройщика жилья | |
Срок кредитования | |||
Максимальный возраст заемщиков | до исполнения 60 лет | до исполнения 75 лет | |
Накладные расходы, сопровождающие оформление ипотечной сделки | |||
Комиссия банка | 1,5% от суммы кредита при зачислении кредита в момент государственной регистрации сделки | 1% от суммы кредита в момент государственной регистрации сделки | |
2,5% от суммы кредита при зачислении кредита в день подачи документов на гос.регистрацию | 2% от суммы кредита при зачислении кредита в день подачи документов на гос.регистраицю | ||
Комиссия по оформлению документов | 0,8-2% в зависимости от стоимости квартиры | 2,5% от стоимости покупаемой квартиры | |
Стоимость оценки квартиры | 600-1000р., «Эксо-Ижевск», «Инком-Эксперт» | 750 р. РАО «Стандарт |
Самыми крупными игроками рынка ипотечного кредитования в 2007 году выдано 1,79 млрд. рублей 1794 заемщикам. А в тройке лидеров нет не только «Сбербанка», но и других филиалов крупных российских банков. Лидерами на этом рынке являются местные кредитные организации: «Мобилбанк», «Ижкомбанк», «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» (ИКУР) (табл. №2). Кроме того, поскольку большинство местных банков работает по федеральной программе не самостоятельно, а через ИКУР, с учетом этих кредитов общая сумма займов, выданных «Ипотечной корпорацией» в 2007 году, - 970 млн. руб. [30, с.11-15].
Таблица 2
Объемы выдачи кредитов и займов банками и Ипотечной корпорацией УР за 2007 год
Кредиторы | Выдано всего | В том числе: | |||||
По стандартам Агентства |
| По собственной программе |
| ||||
млн. руб. | кредитов (шт.) | млн. руб. | кредитов (шт.) | млн. руб. | кредитов (шт.) | ||
Ипотечная корпорация УР | 970 | 341 | 970 | 341 | - | - | |
Мобилбанк | 461,5 | 634 | 181 | 445 | 80,5 | 189 | |
Ижкомбанк | 437 | 500 | 19,7 | 50 | 217,3 | 450 |
Для социально незащищенных слоев населения в республике действует схема льготного ипотечного кредитования. Данное направление государственной поддержки граждан в улучшении их жилищных условий действует в Удмуртской Республике с 1994 года.
Льготные жилищные займы предоставляются 12 категориям граждан. К ним относятся граждане, постоянно работающие в организациях бюджетной сферы, сельскохозяйственные товаропроизводители, участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшие от пожаров и стихийных бедствий, работники жилищно-коммунального хозяйства, многодетные семьи, а также молодые семьи, которые относятся к данным категориям и др.
В 2008 году правительство республики внесло изменения в Положение о жилищных займах гражданам, предоставляемых за счёт средств бюджета Удмуртии.
В перечень категорий граждан, имеющих право на государственную поддержку при получении жилищного займа, теперь включены: участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф (Чернобыльская АЭС, производственное объединение "Маяк"), ветераны подразделений особого риска, вдовы (вдовцы) указанных категорий граждан; приёмные родители, принявшие на воспитание двух и более детей, а также работники ГУ "Удмуртский территориальный фонд обязательного медицинского страхования", отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по УР и отделения Фонда соцстрахования по УР.
26 марта 2007 года правительство Удмуртии утвердило новое положение о предоставлении жилищных займов гражданам за счёт средств бюджета Удмуртской Республики. В документе значительно облегчены условия получения займов для жителей республики. Речь идет о снижении процентной ставки, первоначального взноса, увеличении возраста заемщиков и введении для них отсрочки платежа по причине декретного отпуска.
По словам заместителя министра строительства, архитектуры и городского хозяйства Удмуртии Александра Ходырева, такое решение было принято в связи с тем, что жители УР выплачивают все вовремя и в республике практически нет задолженности по выплате жилищных займов и процентов по ним. Глубина задолженности, заявил он, составляет самое большее 0,1%.
Принятым документом предусмотрено:
- снижение размера первоначального взноса с 30% до 5% при получении займа на строительство, реконструкцию или капремонт жилья и объектов инфраструктуры;
- снижение с 30 до 10% первоначального взноса при покупке жилья на вторичном рынке;
- увеличение допустимого возраста для погашения кредита с 60 до 65 лет;
- выдачу дополнительных займов для достройки жилья при положительной кредитной истории заемщика.
Дополнительно к этому в положении для молодых семей предусмотрены дополнительные льготы. В частности, речь идет о снижении годовой ставки с 7 до 5% годовых и отсрочке по выплате основной части долга до 2 лет. Это же относится к молодым специалистам. Кроме того, расширен возрастной ценз - под понятие "молодая семья" теперь попадают семьи в возрасте до 35 лет, а не 30-ти лет; также молодые семьи и специалисты могут рассчитывать на отсрочку по уплате основной части долга на период отпуска по уходу за ребенком одного из родителей и снижение первоначального взноса до 5%.
Таким образом, льготные жилищные займы предоставляются нуждающимся в жилых помещениях из числа перечисленных категорий граждан под 7% годовых и под 5% годовых - молодым семьям, молодым специалистам и многодетным семьям на срок до 20 лет. Оставшаяся сумма (до 14%) компенсируется из местного бюджета.
На 2008 год выделено денежных средств из бюджета Удмуртской Республики на выдачу жилищных займов 108 млн. рублей. За I полугодие текущего года 126 семей получили льготные жилищные займы на сумму 31,5 млн. рублей, что в 2 раза больше, чем в 2007 году за соответствующий период прошлого года.
С 2006 года в Удмуртии работает схема предоставления ипотечных жилищных займов с компенсацией процентной ставки. Эта схема кредитования предусматривает выдачу ипотечных жилищных займов по стандартам Федерального агентства и предоставление ежемесячной компенсации платежей из расчета уменьшения процентной ставки до 7% годовых в течение первых трех лет. В Удмуртии эта схема работает пока только в городах, что связано с особенностями залогового обеспечения ипотечных кредитов. За 2007 год такие кредиты в Ипотечной корпорации Удмуртской Республики получили почти 112 заемщиков на сумму 77,3 млн. рублей. При этом из бюджета республики затрачено на компенсацию процентной ставки всего 1,3 млн. рублей. За 6 месяцев 2008 года выдано ипотечных жилищных займов на сумму 27,9 млн. рублей, улучшили жилищные условия 35 семей. На компенсацию процентной ставки из бюджета Удмуртии выделено 0,9 млн. рублей [20, с.248].
Сравнительно новой моделью кредитования является ипотечная схема, которая начала действовать в Удмуртии с 2006 г. Это направление в кредитовании предусматривает взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации УР. В реализации ипотечной жилищно-накопительной схемы на территории республики большая роль отводится сотрудничеству Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики УР и группы компаний «Строим вместе», которая работает как на рынке первичного жилья, вкладывая значительные средства в строительство жилых домов, так и на вторичном рынке.
По закону о жилищно-накопительных кооперативах пайщик должен сначала накопить минимальную часть взноса (не менее 30 процентов от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме еще 30 процентов из собственных средств, а на остальные 40 процентов берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселяться, но, пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.
Региональный рынок недвижимости может успешно функционировать в долгосрочной перспективе только при сбалансированном развитии ипотечного кредитования и строительства.
Уровень развития ипотечного кредитования и структура строительства в городе и на селе существенно отличается, что отражается отрицательным образом на становлении высокоэффективных отношений в системе «город-село» и экономических связей региона в целом.
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Удмуртской Республике
