- залогодателем во всех рассматриваемых случаях по закону является сам должник в основном обязательстве. Именно он состоит в отношениях с кредитором и принимает на себя определенные обязанности.
В процессе исследования поставленной проблемы возник вопрос и о возможности расширительного толкования п. 1 ст. 77 ФЗ, распространив его на залог доли лица в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. Анализ правовых норм, регулирующих отношения в сфере возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, совершения сделок с недвижимостью, а также изучение правоприменительной практикиИнформационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 4. позволяют сделать вывод о том, что правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обременении и сделок с ним распространяются на доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, если законодательством для этих случаев не установлены иные правила. В этой связи возможно применение по аналогии положений п. 1 ст. 77 ФЗ к случаям, когда кредит или целевой заем был предоставлен лицу для приобретения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом или квартиру. С момента государственной регистрации права лица на приобретенную долю она будет считаться находящейся в залоге в силу закона.
Действующее гражданское законодательство РФ не запрещает несовершеннолетнему при соблюдении определенных правил выступать в качестве заемщика или одного из заемщиков по кредитному договору либо договору целевого займа. Если такая сделка совершается, то жилое помещение в силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке становится предметом залога с момента государственной регистрации права собственности заемщика либо всех заемщиков на жилой дом или квартиру. Совершение этой сделки (кредитного договора, договора целевого займа) приводит в последующем к обременению приобретаемого несовершеннолетним имущества, что затем может повлечь реализацию этого имущества. В таких ситуациях в законодательстве установлены специальные механизмы контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетнего. Одним из таких механизмов выступает необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на обременение имущества несовершеннолетнего.
В процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие достаточно много субъектов. Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству. У него обширный круг прав, которые достаточно защищены - преимущественное удовлетворение денежных требований перед другими кредиторами. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. Другой стороной договора ипотеки является залогодатель, который может быть как должником по основному обязательству, так и третьим лицом, участвующем в данном обязательстве.
2.3 Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений
Предметом залога может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. При этом и основной договор, и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляют, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Таким образом, именно договор устанавливает определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении. В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Заемщик отвечает по правилам ст. 811 ГК РФ, если иное не установлено законодательством или договором. Его ответственность состоит в дополнительном денежном обременении, связанном с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.
Судебная практика различает два вида процентов: в одном случае проценты, устанавливаемые ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование чужими денежными средствами - например, в договоре предусмотрено предоставление заемных средств под 20% годовых; ко второму случаю относятся проценты, которые начисляются на основании ст. 811 ГК РФ, за пользование денежными средствами сверх предусмотренных в договоре сроков. Их следует рассматривать как меру гражданско-правовой ответственности. К ним применима норма ст. 333 ГК РФ о праве суда сократить сумму такого рода процентов, если она несоразмерна последствиям просрочки заемных средств.
Предоставление кредита в срок является обязанностью кредитора, подписавшего кредитный договор. В случае его несвоевременного предоставления заемщик наделен возможностью взыскать с банка-кредитора неустойку. Однако в некоторых случаях кредитор вправе не выполнить данное обязательство: в случае признания заемщика неплатежеспособным либо при наличии доказательств, свидетельствующих о том, что заемщик не сможет выполнить свое обязательство по возврату кредитных средств и установленных процентов. Для того чтобы убедиться в платежеспособности будущего заемщика, банк-кредитор при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита проводит тщательную процедуру. Кроме того, банком проводится оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг), на котором анализируются уровень платежеспособности потенциального заемщика, уровень его кредитоспособности, достаточности собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья, уровень обеспечения кредита. При этом банк оценивает не только имущественное положение клиента, но и его готовность выплатить долг, а также его предыдущие кредитные истории. И после всего этого говорить о том, что банк, заключив кредитный договор, выдаваемый, например, на покупку жилья, вправе не выполнить данное им обязательство, крайне противоречиво.
В то же время п. 2 ст. 821 ГК РФ предоставляет заемщику право отказаться от получения кредита полностью или частично, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями кредитного договора. В этом случае заемщик обязан уведомить кредитора об отказе от получения кредита до наступления срока его предоставления. В кредитном договоре может быть указан минимальный срок до наступления момента предоставления кредитных сумм, по истечении которого отказ заемщика от получения кредита не имеет юридической силы. Кредитный договор может предусматривать запрещение отказа заемщика от кредита либо обязанность заемщика возместить кредитору убытки, вызванные односторонним расторжением кредитного договора.
Кроме того, особая ответственность в договоре может быть предусмотрена за нецелевое использование полученных средств либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита. При неисполнении условия о целевом использовании занятых денежным сумм либо при нарушении заемщиком «контрольных» прав кредитора последний вправе потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено в договоре.
К имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Наряду с уплатой неустойки (процентов) виновная сторона должна полностью возместить другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если такая форма ответственности не исключена последним. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. В этом случае несостоявшийся заемщик на основании ст. 397 ГК РФ вправе поручить исполнение по кредитованию другим лицам, в том числе обратиться в другой банк с возмещением всех понесенных в связи с этим расходов. Однако при этом предоставление заемщику подобного права может привести к явному дисбалансу правоотношений кредитора и должника, устанавливая преимущество на стороне заемщика, тем самым нарушая основополагающий принцип гражданского права - равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.
Кроме того, к ответственности можно привлечь виновную сторону и за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, возникающих из договора об ипотеке. А поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя. Спецификой ипотечных правоотношений является то, что привлечение должника по договору об ипотеке к ответственности путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и, соответственно, основного договора - кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом или договором требования кредитора.
В ст. 50 Закона об ипотеке законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. Законодатель не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда, его внутреннему убеждению в каждом конкретном случае. Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. В случае ненадлежащего исполнения обязательств на должнике помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.
В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит.
Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд. Для обращения взыскания залогодержатель должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными в ГПК РФГражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2009. - № 7. - Ст.775.. При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.
Закон предусматривает отказ в обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру должника, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что залогодатель должен быть гражданином и залог не связан с занятием им предпринимательской деятельностью. При этом отсрочка реализации заложенного имущества не касается прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не снимает с должника обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки.
Пункт 4 ст. 54 Закона об ипотеке не позволяет отсрочить реализацию заложенного имущества, если она может повлечь за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а также когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
В п. 4 ст. 54.1 содержится императивная норма, согласно которой обращение взыскание на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам во внесудебном порядке не допускаетсяФедеральный закон от 30.12.2008г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. - 2009. - № 1. - Ст. 14..
Новеллой является ст. 55.1 Закона об ипотеке заключение мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает измененное обязательства должника.
Реализация заложенного имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Реализация заложенного имущества происходит в соответствии с нормами ГПК РФГражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2009. - № 7. - Ст. 775., ГК РФ и Федеральными законами «О судебных приставах» от 21 июля 1997г.Федеральный закон РФ «О судебных приставах» от 21.07.1997г. № 118-ФЗ ( ред. от 25.12.2008г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 3. - Ст. 3590; 2008. - № 52. - Ч. 1. - Ст. 6235. и «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г.Федеральный закон РФ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007г № 229-Фз (ред. от 30.12.2008г.). // СЗ РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849; 2009. - № 1. - Ст. 14. .
В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. О предстоящих торгах организатор должен известить не позднее чем за месяц до их проведения в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ с указанием даты, времени, места проведения торгов, начальной продажной цены реализуемого имущества, которую в соответствии со ст. 350 ГК РФ определяет суд. Начальная продажная стоимость заложенного имущества должна определяться судом в каждом конкретном случае при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом организатором торгов к начальной продажной цене заложенного имущества должна быть сделана надбавка. Начальная продажная цена имущества, заложенного по договору об ипотеке, с которой начинаются торги, может определяться соглашением по этому вопросу между залогодержателем и залогодателем. Реализация заложенного имущества с публичных торгов призвана обеспечить его продажу за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только кредитор, но и должник, поскольку если стоимость предмета залога превышает сумму требований кредитора, то разница подлежит возврату должнику.
В торгах должны участвовать не менее двух покупателей. Желающие участвовать в торгах вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении о таких торгах. Размер задатка не должен превышать 5% от начальной продажной цены заложенного жилого помещения. Задаток возвращается по окончании торгов лицам, участвующим в торгах, но не выигравшим их, а также если торги не состоялись.
Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену, является победителем торгов. В день проведения торгов это лицо и организатор подписывают протокол об их результатах. В течение пяти дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество. В течение пяти дней после внесения покупной цены организатор торгов должен заключить с этим лицом договор купли-продажи. Данный договор является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
