Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.
денежная единица | 2008г | 2009г | |
млрд, рубли РФ | 1,84 | 11,6 | |
млрд, валюта США | 0,66 | 9,8 |
При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.
В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.
3
Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа
В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.
За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.
В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые - 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей.
Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.[24]
Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. [24] В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в 4,6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей). [25]
В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).
Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.
Средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.[25] Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.
По данным «МИЭЛЬ», в III квартале в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками, ставка по ипотечным кредитам в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро на 1,3 процентных пункта (до 12,84% годовых) по сравнению с уровнем II квартала 2009 года. [26]
Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на 0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.
По словам экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей. Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.
Согласно данным агентства недвижимости МИАН, количество кредитов, выданных с начала прошедшего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в среднем по России сократилось в 5-6 раз, при этом сумма выданных кредитов снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов.
По данным МИАНа, сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.
В ближайшей перспективе, благодаря мерам воздействия на рынок ипотеки, оказываемым на государственном уровне, с одной стороны, ожидается постепенное улучшение условий кредитования - снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, увеличение сроков кредитования. С другой стороны, власти призывают банки к разумным рискам, вследствие чего требования к потенциальным заемщикам останутся достаточно жесткими.
Новый виток в развитии ипотечного кредитования ожидается не ранее, чем через год, при этом ассортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докризисному. Это связано, прежде всего, с дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства, активным привлечением российскими банковскими структурами иностранных денег и направление их на внутренний рынок кредитования, а также с уровнем доверия заемщиков и займодателей к существующей экономической ситуации.[26]
О том, что ипотека в нынешних условиях стала менее доступной, сказано уже тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты - и более тщательный контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) более жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. [27]
Подобные рассуждения, однако, содержат в себе существенный логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе - конечной целью заемщика являются не деньги, а квартира.
Идея покупать в период финансового кризиса выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли он? Обычно мы видим только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный. То, что кризис пройден, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценкам экспертов, основное снижение на рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью 2008 года.
Теперь посмотрим на другую сторону - ипотечную. На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы» и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.
Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина - резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях.
Ипотека - дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-2004 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. Процесс активно развивался и был замедлен только кризисом. Но кризис - совершенно очевидно - не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту.[27]
Проанализировав динамику развития ипотечного кредитования рассмотрим что предлагает государство в настоящих условиях. В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита - реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала.
В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону, и ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам.
АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:
с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;
с помощью предоставления дополнительного кредита или займа, изменяющего порядок внесения платежей.
В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый, и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.
Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту.
На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых заметно сократились доходы, в частности, вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.
По стандартам АИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв.м., на двух - более 35 кв.м., а на трех и более - 30 кв.м. общей площади.
Таким образом, государство пытается защитить действительно только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса, и не имеющих другой недвижимости.
Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.
Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно - реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.
Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.
Все это и многое другое предлагает нам государство в настоящее время. Рассмотрим более популярные государственные программы ипотечного кредитования.
2.3 Государственные программы ипотечного кредитования
Выбор ипотечной программы - дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.
Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита - например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс.руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 тыс.руб.-60тыс.руб. Насколько это существенно - решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.
Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком.
Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.
В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.
Порядок расчета платежей - это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 тыс.руб.- 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов. При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор. Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
