Вартість предмету застави може бути визначена на основі одного або декількох методів оцінок. У практиці оцінки застави використовують три основні методи - ринкові (аналоговий), прибуткові, витратні.
Ринковий підхід до оцінки.
Ринковий підхід до оцінки заснований на порівнянні продажів, за наявності достатньої кількості інформації про недавні операції купівлі-продажу. Даний підхід застосовний до розвинених секторів ринку.
Область застосування оцінки на основі ринкового підходу - оцінка транспортних засобів, товарно-матеріальних цінностей, устаткування, будівель житлово-цивільного призначення (квартири, житлові будинки, приміщення офісів, магазини), цінних паперів, що мають вторинний ринок.
У разі наявних даних про досконалі операції на ринку може застосовуватися ринковий підхід до інших видів майна.
Прибутковий підхід до оцінки.
Оцінка по доходу заснована на тому принципі, що тільки приносячі доходи підприємства мають вартість. Використовуючи термін «доходи від експлуатації підприємства», мається на увазі, наступні види доходу, які можуть бути використані в оцінці:
§ чистий операційний дохід - категорія доходів, що відноситься до нерухомості, що здається в оренду відкоректованих на розрахункову величину податкових платежів;
§ чистий прибуток - дохід, що залишається у розпорядженні підприємства після відшкодувань витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позикові засоби.
Для того, щоб визначити, чи відноситься об'єкт оцінки до прибуткових об'єктів чи ні, необхідно брати до уваги наступне:
· які-небудь фізичні характеристики об'єкту не зараховують його до розряду прибуткових об'єктів;
· потенційна здатність приносити дохід також сама по собі не указує на приналежність об'єкту оцінки до прибуткових;
· головним чинником віднесення об'єкту оцінки до прибуткових, є мотиви його придбання, а також поточний спосіб його використовування.
При визначенні заставної вартості майна, що приносить дохід, використовуються різні методи. При цьому найбільш прийнятні: метод прямої капіталізації доходів і метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків).
Метод прямої капіталізації доходів полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, одержаних від використовування об'єкту за допомогою коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкту.
Застосовується у тому випадку, коли є:
достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;
очікується, що поточні грошові потоки приблизно будуть рівні майбутнім;
грошові потоки - достатньо значні позитивні величини;
очікувані темпи зростання грошового потоку незначні і передбачені.
Область застосування методу прямої капіталізації доходів для оцінки заставного майна - оцінка діючих рентабельних підприємств, об'єктів нерухомості, що приносять дохід - від оренди (офіси, магазини, склади, устаткування і т.п.).
Метод непрямої капіталізації доходів (дисконтування грошових потоків) припускає перетворення за певними правилами очікуваних майбутніх доходів в поточну вартість оцінюваного об'єкту.
Застосовується у тому випадку, коли є:
достатньо надійні дані, щоб розумно оцінити нормальний грошовий потік;
очікується, що майбутні рівні грошових потоків істотно відрізнятимуться від поточних;
прогнозовані грошові потоки є позитивними величинами для більшості прогнозних років.
Область застосування методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) для оцінки заставного майна - оцінка нових діючих рентабельних підприємств; підприємств, по яких проведена модернізація, реконструкція і розширення виробництва.
Витратний підхід до оцінки.
Витратний підхід до оцінки, який іноді називають підходом, що підсумовує, заснований на оцінці поточної відновної вартості поліпшень (створень), аналогічних об'єкту, з урахуванням зовнішнього зносу, фізичного стану і функціональної придатності.
Оцінка по витратному підходу грунтується на визначенні можливих витрат пов'язаних із створенням аналогічних об'єктів (при оцінці нерухомості у тому числі і витрат на придбання землі або отримання права землекористування) в осяжному майбутньому і за прогнозованих умов створення (для нерухомості - нормальному ходу будівництва). Дана вартість коректується у бік збільшення на середній розмір підприємницького доходу підрядчика по створенню об'єкту аналога і зменшується на суму зносу розрахованого по об'єкту, по якому виробляється оцінка.
У основі витратного підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкту:
Дійсною вартістю - є його відновна вартість з урахуванням фізичного і інших видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів, що відображають вплив на вартість основних зовнішніх чинників.
Відновною вартістю - рахуємо первинну вартість без урахування його зносу, визначену в цінах, діючих на момент обстеження.
Вартість заміщення - один з видів відновної вартості, припускаючий розрахунок вартості нового об'єкту по конструктивних і експлуатаційних характеристиках замінюючого (заміщаючого) оцінюваний об'єкт.
При використовуванні витратного підходу до оцінки, одним з важливих етапів при розрахунку дійсної вартості, є необхідність правильно визначити фізичний знос, функціональний знос, зовнішній (економічний) знос, що є на момент оцінки, а також і майбутній, при наданні цього майна в забезпечення середньострокових і довгострокових кредитів.
Фізичний знос - це втрата первинних технико-эксплуатационных якостей конструкціями, елементами об'єкту, і об'єкту в цілому в результаті дії природно-кліматичних чинників і чинників життєдіяльності людини.
Функціональний знос або функціональне застарівання виникає у зв'язку з невідповідністю майна сучасним вимогам: по плануванню, технічному оснащенню, дизайну і т.д.
Зовнішній знос (економічний) - це зниження вартості об'єкту унаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленої економічними, політичними або іншими чинниками. Причинами зовнішнього зносу є: загальний занепад району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації у області оподаткування, інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти і т.д.
На момент оцінки предмет застави вже може бути і функціональний, фізичний, і економічний знос. При середньостроковому і довгостроковому кредитуванні повинен враховуватися і майбутній знос за період дії договору Застави.
Оцінка будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування здійснюється в основному на основі витратного підходу, оскільки ринкових даних про операції купівлі-продажу недостатньо и/или вони недостовірні. До таких об'єктів відносяться будівлі спеціального призначення, спеціалізовані машини і устаткування, якщо відсутні ринкові дані. (Мається на увазі, що крім типової нерухомості, стандартних машин, устаткування оцінювачу іноді доводиться мати справу з деякими установками, будівлями і спорудами, передавальними пристроями спеціальної конструкції, набором машин і устаткування в різних галузях промисловості, зокрема при виробництві пластмас, цементу, гірничодобувної промисловості і т.п.., які є спеціалізованими, і використовується тільки відповідно до проектного призначення.)
Такі основні засоби доцільно оцінювати витратним методом.
Унікальна нерухомість, нерухомість первинного ринку також оцінюється по витратному методу.
Область застосування витратного підходу при оцінці заставного майна оцінка нерухомості первинного ринку, унікальних будівель і споруд, будівель і споруд спеціального призначення, спеціалізованих машин і устаткування, а також об'єктів проектного фінансування, одночасно, що приймаються в забезпечення.
12.ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК,МАШИН І ОБЛАДНАННЯ
Визначення вартості земельної ділянки.
Основні підходи до визначення вартості земельної ділянки - нормативний, аналіз продажів і прибутковий.
Оцінка вартості земельної ділянки на основі нормативного методу і аналізу продажів.
Вартість земельної ділянки завжди повинна розглядатися з погляду використовування його як вільного і доступного для якнайкращого і найефективнішого економічного використовування. Земля в першу чергу має право на дохід, приношуваний всією власністю. Вартість землі може бути рівна або навіть бути більше, ніж вся решта власності. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, тоді як поліпшення - це внесок у власність.
При покупці або вільної ділянки, або ділянки з поліпшеннями типовий покупець цікавиться, яким потенціалом підвищення вартості володіє даний об'єкт.
При аналізі розглядаються наступні чинники:
перспективність місцеположення;
стан попиту на передбачуваний тип нерухомості;
юридичні норми на передбачувані поліпшення;
фізичні характеристики ділянки;
фінансова обгрунтованість проекту використовування
Поліпшення, що проводяться для створення ділянки, підрозділяються на зовнішні і внутрішні. До зовнішніх поліпшень відносять пристрій вулиць, тротуарів, дренажних і інженерних мереж. До внутрішніх поліпшень відносять планування, озеленення, асфальтування, пристрій випусків для підключення інженерних мереж, комунікацій зв'язку і т.д. При оцінці слід особливо відзначити склад прав власності на земельну ділянку (право оренди, сумісне користування, повні права і т.д.) При визначенні заставної вартості нерухомого майна, рекомендується вимагати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом (управлінням земельних ресурсів грошову нормативну оцінку). Розрізняють нормативну і ринкову вартість земельної ділянки. При оформленні землі в іпотеку згідно чинного законодавства України у обов'язковому порядку потрібна грошова експертна оцінка, проведена незалежним оцінювачем, що має відповідний сертифікат на проведення таких видів оцінки.
У зв'язку з цим, при визначенні заставної вартості нерухомого майна, співробітникам Банку рекомендується запитати у Позичальника оцінний акт на землю, виконаний місцевим уповноваженим органом і звіт про оцінку, підготовлений незалежним оцінювачем.
На практиці для визначення реальної вартості земельної ділянки можливе застосування методу порівняння продажів, який заснований на зіставленні і аналізі даних про продажі аналогічних ділянок. Цей метод застосовують в основному для оцінки незабудованих земельних ділянок, або зайнятих недорогими і невеликими спорудами.
Розрахунки виконуються в наступній послідовності:
Виробляється вибір аналогічних ділянок (3-5), ціну продажу яких ділять на площу. Одержані ціни 1 кв.м. (або 1 га) беруть як початкові значення вартості.
1. Потім вносяться поправки по ряду чинників з урахуванням відмінностей між оцінюваним і аналогічними ділянками. Рекомендується визначати і вносити поправки в такій послідовності чинників: особливі умови продажу, ринкові умови продажу, місцезнаходження, фізичні характеристики. Поправки по кожному з перерахованих чинників беруться в межах від 5%-30 %.
2. Розраховуються вартості 1 кв.м. аналогічних ділянок з урахуванням коректувань. З одержаних величин вибирають мінімальне значення, або підсумкову вартість визначають як середньоарифметичне.
3. Виробляють розрахунок вартості оцінюваної ділянки. Для цього вартість 1-го кв.м. умножається на площу ділянки.
Методика оцінки орних земель на основі прибуткового підходу.
Для орних земель критерію їх вартості приймається як середня врожайність за останні п'ять років.
Початкові показники для оцінки орних земель:
Фактична врожайність.
Нормативна врожайність.
Фактична рентабельність.
Нормативна рентабельність.
Ринкова вартість сільськогосподарської продукції.
Прибутковий метод із застосуванням фактичних середніх параметрів:
Формула розрахунку:
ВПн =Ун. Ф.Cp.
Де, ВПн- вартість валової продукції з 1 га, ц /га;
Ун. Ф.Cp.- фактична середня врожайність ц/га;
Ц- ринкова вартість одиниці продукції, гривень (доларів США).
Пн = ( ВПн * R)/(1+R)
Де, Пн- прибуток, гривень (доларів США);
R - ринкова рентабельність, в частках одиниці (за наявності інформації визначається як встановлене або середнє значення для галузі, у разі відсутності інформації визначається як розрахункова величина при якій вкладення в галузь стають привабливими для інвестора).
Цсн= Пн/К
Де, Цсн -стоїмость 1 га орних земель;
До - ринкова ставка капіталізації (визначається для ефективного власника методом кумулятивної побудови, беруться до уваги специфічні ризики галузі).
Оцінка на базі прибуткового підходу з урахуванням ренти.
Розглядається випадок надання власником орних земель в оренду. Дисконтуються суми ренти за 1 га на термін оренди.
Експлуатаційні витрати несе орендар.
Витрати по податках несе орендодавець.
Оцінка вартості підприємства, як майнового комплексу (сукупності рухомого і нерухомого майна майнового комплексу).
Методи, вживані для оцінки підприємства в цілому, спираються на описані вище підходи: прибутковий, порівняльний, витратний. Найбільш поширений для оцінки діючих рентабельних підприємств метод капіталізації доходу, який реалізується декількома етапами:
1 етап. Аналізуються валові доходи, і складається їх прогноз. Динаміку валових доходів одержують на основі аналізу виробничих потужностей, об'ємів виробництва, цін на продукцію, що випускається. При цьому враховують темп зростання підприємства, економіки в регіоні і в країні в цілому, можливі кроки з боку конкурентів і інші чинники.
2 етап. Аналізується і складається прогноз динаміки і витрат виробництва. В ході аналізу вивчаються тенденції і зв'язки між показниками, визначається співвідношення між постійними і змінними витратами, оцінюються інфляційні індекси для різних видів витрат, встановлюються нехарактерні види доходів і витрат, аналізуються середні норми зносу основних засобів.
3 етап. Аналізується і складається прогноз інвестицій. Аналіз інвестицій, що проводиться, включає три компоненти:інвестиції до основних фондів,рівень і динаміка власних оборотних коштів,зміна залишку довгострокової заборгованості по роках прогнозного періоду.
4 етап. При оцінці майнового комплексу на основі прибуткового підходу:
4.1. Методом капіталізації доходів розраховується середнє значення щорічного грошового потоку. Визначається коефіцієнт капіталізації. Розраховується вартість підприємства. По формулі:
З = ЧОД/КК,
де:
З - поточна вартість об'єкту;
ЧОД - чистий операційний дохід від експлуатації об'єкту;
До - коефіцієнт капіталізації.
4.2. Методом дисконтування майбутніх грошових потоків розраховуються грошові потоки за пост прогнозний період, потім визначається коефіцієнт дисконтування, визначається вартість основних засобів грошових потоків на кінець, що беруть участь в отриманні, пост прогнозного періоду, потім по формулах, приведених нижче, визначається вартість майнового комплексу.
, або
n 1- (1 + r)
V = P х --------------,
r
де:
P - чистий прибуток за рік експлуатації;
r - ставка дисконту;
n - кількість років експлуатації;
V - поточна вартість оцінюваного об'єкту.
Або по формулі:
Р э Р Р n Sn
V = + + … + +
(1+r) (1+r)2 (1+r) n (1+r) n
де, P 1, Р 2, Р n - чистий прибуток за рік (період) експлуатації;
r - ставка дисконту;
n - кількість років (періодів) експлуатації;
Sn - майбутня вартість об'єкту оцінки після закінчення n - го періоду;
V - поточна вартість оцінюваного об'єкту.
Примітки:
Величина приросту виробничих потужностей визначається виходячи з консультацій з керівництвом компанії, вивчення наявних бізнес-планів, планів розвитку підприємства, проектно-кошторисної документації по модернізації виробництва, технічного переозброєння, розширення і реконструкції під-ва.
Очікуваний приріст виробництва продукції визначається виходячи з консультацій з керівництвом підприємства, ретроспективних і перспективних тенденцій розвитку галузі.
Оцінка щорічного зростання цін на продукцію грунтується на макроекономічних і галузевих дослідженнях, а також на даних про зростання цін в минулі роки і очікуваннях керівництва підприємства.
Для оцінки виробничих витрат звичайно використовуються або дані за останній рік, або усереднена величина за декілька років, або скоректована величина, одержана на основі консультацій з керівництвом компанії. Майбутні витрати повинні виключати нехарактерні витрати минулих періодів.
Оцінка зносу, що нараховується, грунтується на: а) аналізі активів; би) величині приросту основних засобів.
Необхідний оборотний капітал в процентному численні розраховується виходячи з величини тієї виручки від реалізації, яка прямує на інвестування в оборотний капітал. Він грунтується на аналізі потреби підприємства в оборотному капіталі за минулі роки. У міру зростання підприємства деяка частина його грошового потоку повинна прямувати на фінансування закупівель ТМЦ. Ця величина називається потребою підприємства в оборотному капіталі і розраховується шляхом твору суми виручки від реалізації за минулий рік і суми необхідного оборотного капіталу в процентному відношенні.
Нижче приводиться один з можливих розрахунків вартості підприємства, як майнового комплексу.
Алгоритм оцінки бізнесу клієнта.
Даний розрахунок необхідно виробляти у випадках:
якщо в заставу пропонується цілісний майновий комплекс або контрольний пакет акцій підприємства (пакет акцій припускаючий повний контроль над підприємством).
Після проведення аналізу доходів, витрат, визначення грошових потоків, розрахунок вартості майнового комплексу виробляється в 3 етапи:
