Іпотечне кредитування в ринковій економіц
63
Київський Національний університет імені Тараса Шевченка
ДИПЛОМНА РОБОТА
з курсу «Теорія кредиту»
на тему:
«Іпотечне кредитування в ринковій економіці»
Київ - 2007
Зміст
Вступ……………………………………………………………………………….3
Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування………………...………5
1.1 Іпотечний кредит у системі кредитних відносин …………………………..5
1.2 Розвиток іпотечного кредитування в історичній ретроспективі………….14
1.3 Іпотечне кредитування у зарубіжних країн………………………..............20
Розділ 2. Механізм іпотечного кредитування в Україні………………………25
2.1 Оцінка стану іпотечного кредитування в Україні…………………………25
2.2 Особливості механізму іпотечного кредитування………………...............28
2.3 Диверсифікація фінансових інструментів на іпотечному ринку України.31
Розділ 3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні…………………..39
3.1 Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні………….............39
3.2 Застосування нових іпотечних інструментів, як засобу підтримки ліквідності банків та мінімізації ризиків……………………………….............46
Висновки……………………………………………………………………........53
Список використаних джерел…………………………………………………..55
Додатки…………………………………………………………………………...58
Вступ
Актуальність теми. Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і сім'ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.
Високоорганізована ринкова економіка неможлива без широкого використання іпотеки, зокрема застави земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язань боржників. Іпотечні відносини міцно пов'язані з інвестиціями і відіграють особливо велику роль у будівництві та сільському господарстві. Отже, іпотека - це довгостроковий кредит, що видається фізичній особі під певний відсоток банком або кредитною спілкою для будівництва або купівлі житла.
Іпотечне кредитування в сучасних умовах розвитку економічних відносин в Україні є одним з найбільш мобільним сегментів фінансового ринку. На сьогодні на довгострокові фінансові ресурси спостерігається значний попит.
Проблеми розвитку системи іпотечного кредитування через об'єктивні історичні обставини вивчено недостатньо. Вагомий внесок в розробку проблем іпотечного кредитування внесли такі зарубіжні економісти, як Г. Асхауер, Д. Джонсон, Лівінгстон Г. Дуглас, Шнайдерман, Р. Страйк, Дж. Фрідман. Окремі аспекти досліджено в працях відомих українських вчених Борисової В.А, Дація О.І., Євтуха О.Т., Іванова Т., Калінчика М.В., Кашенко О.Л., Кравченко В., Кручка С.І., Лагутіна В.Д., Макаренка П.М, Міщенко В.І., Савича В.І., Семчика В.І., Федорова М.М. та інших.
Метою роботи є проаналізувати сучасний стан, тенденції і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні та узагальнити досвід регулювання іпотечних відносин в країнах з ринковою економікою, обґрунтувати перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні.
Реалізація поставленої мети обумовила визначення наступних завдань:
дослідити сутність іпотечного кредитування та механізм її надання;
дослідити фінансові інструменти іпотечного ринку, провести їх класифікацію;
визначити перспективи розвитку іпотечного кредитування;
проаналізувати проблеми, що пов'язані з розвитком іпотеки та іпотечних цінних паперів в Україні;
дослідити ефективність використання нових іпотечних інструментів на фінансовому ринку України;
Предметом дослідження є розвиток іпотечного кредитування в ринковій економіці.
Об'єктом дослідження є механізм іпотечного кредитування у системі кредитних відносин.
Методи дослідження. Методологічною основою дипломної роботи є загальнотеоретичні методи наукового пізнання, зокрема діалектичний метод, фундаментальні положення загальної економічної теорії та дослідження в галузі фінансів, кредиту. Для вирішення поставлених завдань використовувалися такі основні методи: монографічний (висвітлення поглядів вчених на досліджувані в роботі проблеми), абстрактно-логічний (теоретичні узагальнення та формулювання висновків), порівняння (порівняння фактичних та розрахункових показників), графічний, загальноприйняті статистичні методи.
Інформаційною базою дослідження послужили відповідні закони та нормативні акти України, офіційні дані Державного комітету статистики України, спеціальна та періодична література та інші джерела.
Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування
1.1 Іпотечний кредит у системі кредитних відносин
Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських операцій. Кредитна діяльність, пов'язана з іпотечною, здійснюється, як правило, спеціалізованими банківськими установами -- іпотечними банками. В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.
Іпотечний кредит -- це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна -- землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.
Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою.
Енциклопедичний словник бізнесмена дає таке її визначення: «Іпотека -- англ.: mortgage [land charge]; нім. Hypotheke (f) [Grundschuld (f)]; фр.: hypoteque (f); пол.hipoteka -- передача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання кредитної позички, так званого іпотечного кредиту або кредиту під заставну» [12].
Закон України «Про заставу» визначає іпотеку так: «Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.»[2].
Закон України «Про іпотеку» визначає іпотеку так:
Іпотека - це спосiб забезнечення виконання зобов`язань, за яким нерухоме майно, що є предметом застави, залишається у заставодавця, або в третьої особи. [5, ст.1] .
Отже, іпотека, по-перше, -- це використання нерухомого майна з метою забезпечення зобов'язання; по-друге, -- це право звернення стягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної угоди та (або) рішення суду.
Предмет іпотеки -- це заставлене нерухоме майно, яке є предметом кредитного зобов'язання. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучене з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього можливе звернення стягнення.
Предметом іпотеки можуть бути:
земельна ділянка, частка в праві спільної власності на земельну ділянку;
жилий будинок, приміщення, квартира, частина жилого будинку;
дачний будинок, садовий будинок, гараж та будь-яка інша будівля господарського призначення;
підприємство або його структурний підрозділ як цілісний майновий комплекс;
інше майно, віднесене законом до нерухомого.
Неподільне майно не підлягає передачі в іпотеку частинами. Частина речі, яка належить до нерухомого майна, передається в іпотеку лише після її виділення із складу нерухомого майна.
Предметами іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об'єкти, які перебувають у розпорядженні заставодавця на момент виникнення іпотеки. До них можуть також належати створювані об'єкти або такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому, в зв'язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В такому разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку.
Предметом іпотеки не можуть бути:
об'єкти державної та комунальної власності, приватизація яких заборонена законом;
національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.
Учасниками іпотечних відносин є заставодавець та заставоутримувач.
Заставодавець -- це особа, яка передає майно в іпотеку. Заставодавцем при заставі нерухомого майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно, а також особа, якій власник у встановленому законом порядку передав майно з правом його застави.
Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа -- майновий поручитель.
Майновий поручитель -- це особа, яка передає в іпотеку належне їй за правом власності майно або інше майно, яким вона має право розпоряджатися та передавати в іпотеку для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед заставоутримувачем (кредитором).
Заставоутримувач -- це особа, якій передається в іпотеку майно для забезпечення кредитного зобов'язання боржника перед нею.
Іпотека реалізується шляхом укладення іпотечної угоди. В разі, коли борг за основним зобов'язанням перевищує визначену законом суму, іпотека може провадитися шляхом видачі заставної, до якої додається іпотечна угода.
Іпотечна угода укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню [1, ст.572-579].
Взаємовідносини між учасниками іпотечних відносин показані на рис.1.1. на прикладі видачі іпотечного кредиту [22,с.17].
Якщо заставодавцем є позичальник (боржник), іпотечні відносини мають двосторонній характер «заставодавець (позичальник) -- заставоутримувач (кредитор)». Якщо заставодавцем є третя особа (майновий поручитель), іпотечні відносини набувають трьохстороннього характеру «позичальник -- заставодавець (майновий поручитель) -- заставоутримувач (кредитор)».
Майновий поручитель в разі примусової реалізації застави, зумовленої невиконанням кредитного зобов'язання позичальника перед заставоутримувачем, має право на вчинення регресного позову.
Регресний позов -- це вимога майнового поручителя до позичальника, відповідального за збитки, завдані майновому поручителю.
В процесі іпотечних відносин їх учасники можуть змінюватися, тобто заставоутримувач може поступитися своїми правами за заставною іншому заставоутримувачу.
Рис. 1.1. Учасники іпотечних відносин: а -- застава майна позичальником; б -- застава майна майновим поручителем.
Уступка прав за заставною здійснюється шляхом виконання на ній особою, якій належить заставна -- індосантом, передаточного напису -- індосаменту, на користь іншої особи-- індосата та передачі останньому самої заставної.
Індосант несе перед індосатом відповідальність за достовірність інформації, що міститься у заставній, за існування іпотечного права і його справжність, а також за реалізацію цього права.
Особа, до якої перейшли права за заставною, подає до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно заяву про реєстрацію цієї особи як нового заставоутримувача.
Отже, в коли учасників іпотечних відносин розрізняються застава майна позичальником та застава майна майновим поручителем (аналогічно іпотека власного та іпотека чужого майна). За іншими ознаками іпотеки поділяють на звичайні, об'єднані, спільні, наступні, умовні.
Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві.
Об'єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві.
Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам.
Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставоутримувача задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього заставоутримувача.
Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.
Договірна іпотека -- це іпотека, що виникає на підставі іпотечної угоди. Саме з договірною іпотекою пов'язане іпотечне кредитування.
Законна іпотека виникає на підставі закону (наприклад, на користь неповнолітнього підопічного стосовно земельної ділянки опікуна або на користь держави чи органів місцевого самоврядування для забезпечення сплати податку на нерухомість тощо).
Судова іпотека встановлюється рішенням суду для забезпечення вимог позивача.
Різноманітність правових систем різних країн зумовили і виникнення різновидів іпотек, які за правовою основою поділяються на англо-саксонську та романо-германську. Якщо за англосаксонським правом сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя, то романо-германська система права, яка поширена в континентальній Європі, базується на давньоримському понятті іпотеки. Це передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавця.
Отже, суб'єктами іпотечного кредиту є:
Кредитори з іпотеки - іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;
Позичальники - юридичні та фізичні особи , які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.
Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо.
Моделі іпотечного кредитування можуть бути згруповані у дві основні системи іпотечного кредитування. Це однорівнева та дворівнева система іпотечного кредитування.
Розглянемо особливості однорівневої схеми організації іпотечного кредитування.
По-перше, фінансові ресурси, необхідні для надання іпотечних кредитів, в однорівневій системі формуються кредитором за рахунок кредитів інших суб'єктів господарювання, a також мобілізованих ним їх тимчасово вільних ресурсів. Ці ресурси також формуються за рахунок випуску кредитором спеціальних іпотечних облігацій - закладних листів. Вказані іпотечні облігації випускаються спеціальними іпотечними банками;
по-друге, в однорівневій системі іпотечного кредитування іпотечний кредит завжди належить безпосередньо кредитору, який є кінцевим інвестором цього кредиту;
по-третє, за цією схемою кредитна установа, що надала іпотечний кредит, безпосередньо його обслуговує, отримує усі виплати за іпотечним кредитом, a саме, основну суму боргу та проценти за ним. Кредитна установа, що надала іпотечний кредит, також самостійно забезпечує погашення іпотечного кредиту.
по-четверте, основними інститутами, які здійснюють іпотечне кредитування, за цією схемою є спеціалізовані іпотечні банки, універсальні банки, які здійснюють іпотечне кредитування, ощадно-будівельні каси, ощадні каси, кредитні спілки, страхові товариства, іпотечні компанії (США) та інші заклади заставного кредитування.
Однорівнева система іпотечного кредитування, як правило, не передбачає продаж та перепродаж іпотечних кредитів на вторинний ринок.
Дворівнева система іпотечного кредитування є більш складною ніж однорівнева. Основними ознаками дворівневої системи іnотечного кредитування є наступні.
по-перше, фінансові ресурси, необхідні для іпотечного кредитування, формуються не лише за рахунок джерел, які притаманні однорівневій системі іпотечного кредитування, a й за рахунок ресурсів, які мобілізуються з фінансових ринків;
по-друге, первинні кредитори іпотечних кредитів виконують функції не тільки надання кредитів, a й функції фінансових посередників, які займаються продажем та перепродажем цих кредитів.
по-третє, у дворівневій системі іпотечного кредитування особлива роль належить закладам фінансування ліквідності у різноманітних організаційно-правових формах [24, с.16].
Таким чином, дворівнева модель надає можливість кредитним установам першого рівня (банки та спеціалізовані іпотечні компанії) залучити на грошовому ринку довгострокові фінансові ресурси для здіснення операцій з іпотечного кредитування [30].
У країнах з ринковою економікою іпотека відіграє надзвичайно важливу роль. Власне, вона є обов'язковою умовою функціонування ринку капіталу. Інвестиції у виробничу сферу здійснюються переважно у формі довгострокових кредитів.
Отже, іпотечний кредит є ефективним засобом трансформації капіталу, прив'язаного до нерухомості, в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця і продовжує виконувати свої безпосередні функції, надаючи можливість водночас одержувати значні фінансові ресурси, залучення яких в інший спосіб неможливе.
Особливістю іпотечного кредиту - масштабність, строковість, фіксоваість процентної ставки в умовах стабільного фінансового ринку, цільова спрямованість - відрізняють її від інших форм кредиту та визначають переваги його використання для позичальника, так і для кредитора [28, с.66-73].
Іпотечне кредитування здійснюється переважно через спеціалізовані фінансово-кредитні установи -- іпотечні банки. Іпотечні банки, надаючи кредити під заставу нерухомого майна, залучають в своє розпорядження коротко- і довгострокові фінансові ресурси, насамперед через заставу застави.
На рис. 1.2 показано кола учасників іпотечних відносин [21,с.20].
Рис. 1.2. Учасники іпотечних відносин
Застава застави призводить до розширення кола учасників іпотечних операцій. Вона може здійснюватися, зокрема, через заставу заставних. У цьому випадку заставна може бути використана як предмет застави для забезпечення зобов'язань її власника (в даному разі іпотечного банку) перед третьою особою (кредитором банку). Застава заставної здійснюється шляхом укладення угоди застави, яка підлягає нотаріальному засвідченню. Отже, застава заставних є одним із засобів рефінансування інвестицій в нерухомість.
Рефінансування інвестицій в нерухомість здійснюється також шляхом емісії іпотечних облігацій.
Іпотечна облігація -- це різновид забезпеченої облігації, цінний папір, емітований іпотечною фінансово-кредитною установою (наприклад, іпотечним банком) і покритий нерухомим майном, заставленим при наданні іпотечного кредиту цією установою.
Становлення і розвиток іпотечних відносин неможливі без створення економічних, правових та інституційних передумов.
