Іпотечне кредитування в ринковій економіц
p align="left"> Розділ 2. Механізм іпотечного кредитування в Україні

2.1 Оцінка стану іпотечного кредитування в Україні

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40%), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає біля 5%. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає. Існують канони відповідності надходжень і розміщення. Якщо взяти, наприклад, розвинуті країни, то з 50% кредитів населення 40% припадає на іпотечні кредити. В нашій країні цей показник знаходиться на рівні 6%. Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики. Близько 20% банківських корпоративних кредитів - це великі кредити. Умови, які склались сьогодні в Україні (відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь заполітизованості), дуже сильно загострюють ризики, пов'язані з корпоративним кредитуванням.

Кредити банків населенню - це, перш за все, кредити на споживчі цілі та іпотечні кредити. Спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За минулий рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80%. На 1 липня цього року зафіксовано зростання на 40%, тобто розміри іпотечного кредитування збільшуються і це говорить про те, що банки змінюють свою політику в цій сфері.

Аналіз стану іпотечного кредитування в Україні, в умовах відсутності стандартизованої статистичної інформації, є досить складним. Тому, в цьому дослідженні були використані дані аналізу, який проводиться Українською національною іпотечною асоціацією та базується на інформації членів Асоціації, розрахунках її експертів і результатах разових опитувань.

Важливим показником ступеня розвитку іпотечного кредитування є частка іпотечних кредитів у кредитному портфелі комерційних банків. В Україні частка іпотечних кредитів в загальному кредитному портфелі неухильно зростає - рік тому в липні 2005 року цей показник становив 4,8%, в січні 2006 року - 7,5%, а в липні 2006 року - вже 8,7%.

Частка кредитів в іноземній валюті зростає на початок липня для іпотечних кредитів цей показник становив - 83,9%, підтверджуючи тезу, що в людей відсутня довгострокова довіра до гривні.

Середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами зростали швидше, ніж зростала вартість житла. Середній розмір заборгованості за кредитами на купівлю житла наприкінці червня 2006 року становив майже 104 тис. грн. або на 15% вище, ніж на початку року. Ринок залишається дуже концентрованим, причому, якщо на перші десять банків припадає майже 86% ринку іпотеки, то перші п'ять банків контролюють більше 67%, а перші 15 банків ще більше 92,8% ринку [27].

Регіонами-лідерами на вітчизняному іпотечному ринку є Київ, Дніпропетровськ, Донецьк, Харків та Львів. До основних банків-операторів цього ринку є: ЗАТ КБ “Приватбанк” (15,22% ринку), ВАТ “Правекс-банк” (13,42%), Райффайзенбанк банк Аваль (12,31%), АКБ “Укрсиббанк” (12,26%), АКБ СР “Укрсоцбанк” (10,37%). Загальний обсяг українського ринку іпотечного кредитування сьогодні дорівнює лише 1% по відношенню до ВВП. У той же час в інших країнах з перехідною економікою він становить 10-12% [14].

За статистичними даними (УНІА), станом на 1 липня 2005 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63%. В цілому, за період з 1 січня 2002 до 1 липня 2005 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5% за місяць.

Рис. 2.1. Питома вага основних операторів ринку іпотечного кредитування в 2005 році.

Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004р. по 1 липня 2005 р. змінювалась в межах 2,9%--4,6% і станом на 1 липня 2005 р. була на рівні 4,6%. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2% від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8% від обсягів житлових кредитів.

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50% у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого і березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, і в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9% більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період.

2.2 Особливості механізму іпотечного кредитування в Україні

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів -- закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься. Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу. Невід'ємною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона. Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10--15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні. У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність. Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики.

Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції. Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход.

Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець -- іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки [23, с.101].

На вітчизняному ринку кредитування житла з'явився перший в Україні спеціалізований банк - ЗАТ «Міжнародний іпотечний банк». МІБ надаватиме виключно іпотечні кредити під заставу нерухомості на ремонт і поліпшення житла. Основні умови кредитування: термін - 10 - 15 років, ставка - від 13,5% річних. Переваги МІБ - новітні західні кредитні технології і технологія обслуговування клієнтів. Одна з таких переваг - сек'юризація іпотечного портфеля, що дасть змогу банку не чекати погашення довгострокових кредитів, а залучати ресурси для надання нових.

2.3 Диверсифікація фінансових інструментів на іпотечному ринку України

За час функціонування іпотечного ринку сформувалася розгалуджена система фінансових інструментів.

Ринок іпотечного кредитування використовує як безпосередньо фінансові, так і додаткові інструменти. Основна їх частина є інструментами залучення коштів на фінансування та рефінансування іпотечних кредитів, використання іпотечної застави; страхування іпотечних кредитів, а також регулювання попиту тa пропозиції на іпотечному ринку. Деякі з інструментів ринку іпотечного кредитування обертаються також на страхових і фондових ринках.

Фінансові інструменти доцільно класифікувати, беручи за ознаку механізм акумулювання та перерозподілу іпотечного капіталу, який відображає процеси залучення , використання, перерозподілу і регулювання фінансових ресурсів, а також мінімізації ризиків на ринку. Таким чином, використавши цю ознаку як визначальну, фінансові інструменти можна класифікувати у такі групи:

ощадно-позичкові інструменти;

інструменти фондів фінансових ресурсів;

інструменти рефінансунання іпотечних кредитів;

інструменти регулювання залучення фінансових ресурсів.

До ощадно-позичкових інструментів належать депозити тa контрактні цільові заощадження.

Традиційна модель фінансування іпотечних кредитів спирається на залучення депозитів вкладників. Установа приймає заощадження від населення та юридичних осіб і надає кредити. Для такого способу фінансування іпотечних кредитів краще за вce підходять довгострокові депозити. В структурі депозитів українських банків частка довгострокових вкладів складає 35% [33].

Крім комерційних банків залученням депозитів на фінансування іпотечних кредитів займаються ощадні банки і спеціалізовані установи, що фінансують придбання житла і надають іпотечні кредити.

Існують спеціальні програми цільових депозитних вкладів зі строком 5-7 років, які по завершенню цього терміну можуть бути використані як перший внесок п o іпотечному кредиту. В Україні такий продукт пропонує банк «Аркада».

Контрактні цільові заощадження нагромаджуються інвесторами на особових рахунках у банках, ощадно-будівельних касах у вигляді певної суми коштів, яка повинна скласти розмір необхідного першого внеску, після чого отримують кредит. Виділяють два види контрактних цільових заощаджень: індивідуальні (використовуються в основному банками) та колективні (використовуються ощадно-6удівельними касами та ощадно будівельними асоціаціями).

Користувачами інструментів фондів фінансових ресурсів виступають пенсійні та страхові фонди. Пенсійні фонди використовують пенсійні вклади та внески до пенсійних фондів як джерело залучення коштів на фінансування кредитів на придбання житла, а також як заставу за іпотечним кредитом та платежі на погашення іпотечного кредиту. Ha жаль, 3акон «Про недержавне пенсійне забезпечення» дещо обмежує Пенсійним фондам напрями інвестування, пов'язані з іпотекою.

Страхові фонди можуть самостійно здійснювати іпотечне кредитування. Вони, як і пенсійні, крім загальних інструментів ринку іпотечного кредитування, застосовують інструменти, що характерні для їx сфери діяльності. Це страхові поліси та страхові платежі, які використовуються для залучення ресурсів та у якості застави і платежів, які можуть направлятись на погашення кредиту.

Інструменти рефінансування іпотечних кредитів, в свою чергу, можна поділити нa дві групи: іпотечні цінні пaпepи тa цінні папери, пов'язані з іпотекою.

Відповідно до проекту закону «Про іпотечні цінні папери», іпотечні цінні папери - це боргові емісійні цінні папери, виконання зобов'язань емітента зa якими забезпечене іпотечним покриттям, і які засвідчують зобов'язання емітенту сплатити у встановлений строк власнику іпотечних цінних пaпepів його номінальну вартість та процент.

Іпотечні цінні папери - найбільш чисельна та глибоко структурована група фінансових інструментів ринку іпотечного кредитування. Аналіз українського законодавства дозволяє виділити два типи іпотечних цінних паперів, що, враховуючи їх різновиди, в принципі відповідає світовій практиці. Це:

іпотечні облігації;

іпотечні сертифікати.

Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов'язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Іпотечна облігація засвідчує право її власника нa отримання номінальної вартості такої облігації та грошового доходу за нею у порядку, встановленому проспектом емісії, a в paзi невиконання емітентом зобов'язань зa іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Можуть випускатися такі види іпотечних облігацій:

1) звичайні іпотечні облігації;

2) структуровані іпотечні облігації.

Звичайними є іпотечні облігації, емітентом яких є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання грошових зобов'язань зa звичайними іпотечними облігаціями всім своїм майном, на яке може звертатися стягнення.

Структурованими є іпотечні облігації, емітентом, яких є спеціалізована іпотечна установа, що несе відповідальність за структурованими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям.

На даний момент найбільш розвинута система рефінансування за допомогою іпотечних облігацій побудована B АКБ «Аркада». У якості емітента банком була створена спеціальна юридична особа «Аркада-фонд», яка з 2001 року провела 11 випусків облігацій нa суму 149 млн. грн. [25]. ТОВ «Аркадафонд» створена спеціально для рефінансування АКБ «Аркада».

Також різновидом іпотечних облігацій є закладні листи. Закладні листи випускаються вищезазначеними кредитними установами з метою залучення коштів, які в подальшому спрямовуються на надання іпотечних кредитів. Вони приваблюють, перш зa вce, інституційних інвесторів завдяки тому, що є досить надійними і високоліквідними.

Другим типом іпотечних цінних паперів є іпотечні сертифікати. Іпотечні сертифікати - це особливий вид емісійного цінного пaпepy, забезпечений іпотечними активами або іпотеками.

Як і решта цінних паперів, іпотечні сертифікати можуть бути іменними або нa пред'явника. Іменні іпотечні сертифікати передаються через повний індосамент. Вони повинні містити назву і юридичну адресу власника, якщо це юридична особа, або прізвище, ім'я та пo батькові для фізичних осі6. Іпотечні сертифікати на пред'явника можуть вільно обертатися.

Українське законодавство передбачає два різновиди іпотечних сертифікатів: сертифікатів із фіксованою дохідністю та сертифікатів участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю - ці сертифікати, які за6езпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників [3, ст.37-38]:

право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації пpo випуск сертифікатів;

право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

Іпотечні сертифікати участі є іменним цінним папером. Сетифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник іпотечного сертифіката участі стає співвласником нерухомого майна, що передано у заставу для забезпечення вимог по іпотечних кредитах, які реформовані в іпотечний актив згідно сертифіката. Також вони є засновниками довірчого управління даного нерухомого майна, яке здійснює емітент іпотечних сертифікатів. Крім того, власники іпотечних сертифікатів участі є вигодо набувачами по довірчому управлінню цим нерухомим майном.

Власники іпотечних сертифікатів мають право отримувати дохід у вигляді частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору пpo придбання сертифікатів, a також право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих нa себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчому управлінні емітента. Разом з тим власники іпотечних сертифікатів участі приймають нa себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками зa договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5



Реклама
В соцсетях
рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать