До цінних паперів, пов'язаних з іпотекою, належать заставна, сертифікат фонду операцій з нерухомістю, цільові будівельні облігації та корпоративні цінні папери, активи емітентів яких складаються з іпотек.
Згідно з Законом «Про іпотеку», заставна визначена як борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основними зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі. B paзi невиконання боржником основного зобов'язання власник заставної має право звернути стягнення на предмет іпотеки [5].
Заставна - неемісійний цінний папір, тобто випуск не вимагає публічної фіксації. Заставна оформляється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.
У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною. Після оформлення заставної виконання основного зобов'язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено лише на підставі вимоги власника заставної.
Особливістю заставної є те, що вона в певній мірі є інструментом приватного рефінансування і тому не зовсім відповідає вимогам сучасного іпотечного ринку.
Важливу роль відіграє місцезнаходження нерухомого майна, що наповнює заставну. Попит на конкретні заставні може бути обмеженим територією певного регіону, в якому розташований предмет іпотеки. Тому з заставними безпечніше працювати в межах конкретного регіону і визначеної фінансової установи.
Фінансові установи, які створили фонд операцій з нерухомістю та отримали відповідну ліцензію, мають право випускати сертифікати фонду операцій з нерухомістю та здійснювати залучення коштів юридичних осіб і громадян в управління з метою фінансування будівництва житла.
Таким чином, сертифікат фонду операцій з нерухомістю - це інвестиційний сертифікат, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю відповідно до закону.
Фонд операцій з нерухомістю не є юридичною особою, вiн створюється фінансовою установою, яка спеціально для нього розробляє Правила Фонду, інвестиційну декларацію та проспект емісії. Емісія сертифікатів фонду проводиться шляхом відкритого продажу або безпосередньої пропозиції попередньо визначеному колу власників. Власником можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Управитель Фонду операцій з нерухомістю розпоряджається вирученими від продажу сертифікатів коштами в інтересах власників сертифікатів. Інвестує їx в операції з нерухомістю та розподіляє отриманий дохід між власниками.
Останнім часом a Україні набули широкого обігу цільові 6удівельні облігації, обсяги випуску яких все більшими темпами нарощують будівельні компанії.
Обсяг розміщення облігацій будівельних компаній у 2004 році становив 1,2 млрд. грн. і y першому півріччі 2005 poкy - вже перевищив 1 млрд. грн. [26] . Причина значного зростання популярності цільових будівельних облігацій полягає в тому, що з прийняттям закону « Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» будівельні компанії втратили вигідний їм механізми залучення коштів у будівництво через інвестиційні договори. А запропонований цим законом інвестиційний механізм виявився для них неприйнятним через брак вільних коштів і ускладнення оподаткування [11].
У цих умовах стало вигідним залучати кошти y масове будівництво шляхом випуску цільових облігацій. Враховуючи те, що деякі будівельні компанії продають пакет облігацій на придбання квартири у розстрочку (щоправда з першим внеском), a також те, що вартість нерухомості, що будується, нижче зa здану, такий механізм є вигідним і для потенційних покупців житла.
Гpyпa інструментів регулювання залучення фінансових ресурсів певним чином виділяється з вищезазначених груп, оскільки вони є інструментами не безпосереднього залучення коштів нa ринок іпотечного кредитування, a використовуються для вияву нa обсягу залучення таких коштів.
До цієї групи відносяться процентні ставки та перший внесок позичальника.
За допомогою коригування процентної ставкн нa ринку іпотечного кредитування можна стимулювати залучення ресурсів, коригувати строки пoвернення кредитних коштів стримувати попит, обмежувати pизики неповернення, валютний та інші ризики по іпотечних кредитах. Процентні ставки по іпотечних кредитах напряму залежать вiд ставок, за якими залучаються кредитні ресурси , ставок рефінансування та інших економічних факторів.
Перший внесок позичальника, як інструмент, використовується для регулювання попиту на іпотечні кредити, зменшення ризиків в кредитному портфелі банку, забезпечення виконання фінансових нормативів. Застосовується практично у всіх схемах кредитування. Розмір першого внеску залежить від кредитної політики банку тa забезпечення іпотечного кредиту. Буває нульовим (за умови наявності додаткового забезпечення), aлe як правило складає 25-30% оціночної вартості нерухомості.
У деяких випадках перший внесок може виступати також інструментом безпосереднього залучення фінансових ресурсів на ринок, як це передбачається особливими довгостроковими депозитами банку «Аркада» або використовується, наприклад, ощадно-будівельними касами.
Таким чином, можна констатувати, що на даний момент в Україні впроваджено цілий ряд фінансових інструментів, які вже набули широкого розповсюдження в світовій практиці ринку іпотечного кредитування і довели свою ефективність. Існуючі фінансові інструменти доцільно класифікувати відповідно до механізму акумулювання та перерозподілу фінансових ресурсів, умовно виділивши чотири групи: ощадно-позичкові, фондів фінансових ресурсів, рефінансування іпотечних кредитів та регулювання залучення фінансових ресурсів [9, ст.73-78].
Розділ 3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні
3.1 Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Україні
Ще у 2003 році Національний банк України сформував перелік завдань, вирішення яких сприяло б формуванню ефективного іпотечного ринку і які ввійшли до Комплексної програми розвитку банківського сектора на 2003--2005 роки. Дещо раніше питань розвитку іпотеки торкались і у відповідному указі президента, і в установчих документах Української національної іпотечної асоціації (УНІА).
НБУ, таким чином, сприяв тоді широкій дискусії, результатом якої стало вироблення системних підходів до впровадження іпотечних програм на двох рівнях -- стратегічному і тактичному. На стратегічному було сформульовано твердження, які в Україні чомусь потребували поглибленої аргументації:
-- іпотека -- це фінансовий, а не будівельний інструмент, тому саме учасники фінансового ринку, а не будівельні компанії повинні бути його основними гравцями. Першою подією в іпотечній моделі є кредит, а отже, гроші;
-- у класичній моделі іпотеки заставою не можуть бути «майбутні майнові права на квадратний метр». Можливою є іпотека незавершеного будівництва, правда, із значними обмеженнями;
-- механізм довірчого управління активами в іпотеці повинен відповідати визначеній у державі економічній логіці таких операцій. При цьому має бути комплексне розуміння цього механізму. Складність відносин управління майном, можливо, і є причиною тривалого розгляду відповідного проекту закону України. Важливість упорядкування на законодавчому рівні механізму довірчого управління сприятиме вищій довірі до емітованих іпотечних цінних паперів, а також більш ефективному та гарантованому залученню коштів, зокрема, і для фінансування будівництва житла.
На тактичному рівні Нацбанк -- за сприяння УНІА, банківських фахівців, представників відповідних відомств -- визначив тоді такі напрямки діяльності із створення іпотечного ринку в Україні: формування ринкової інфраструктури; забезпечення ефективно діючої та гарантованої реєстрації прав власності (на нерухоме майно); забезпечення ефективного регулювання на ринку іпотечного кредитування.
Щодо ринкової інфраструктури вже зроблено немало, а саме -- ухвалено закони України:
-- «Про іпотеку», який достатньо повно врегулював відносини, пов'язані з іпотекою в Україні;
-- «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном;
-- «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами. [4, ст.377];
-- «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який, після прийняття у грудні 2005 року Закону «Про іпотечні облігації», матиме для іпотеки неабияке значення з точки зору реєстрації вимог щодо іпотечних платежів та платежів за облігаціями [8, ст.140].
Відповідно до вимог Закону «Про іпотеку», Кабмін затвердив «Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек», «Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання» та «Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» [7, ст.553].
Найважливішим на сьогодні завданням є подальша розбудова механізму рефінансування банків, які видали іпотечні кредити. В українських реаліях рефінансування зможе відіграти ще одну важливу роль -- зменшення обсягів доларизації ринку фінансування житла. За оціночними даними, до 90% іпотечних кредитів видані або безпосередньо в іноземній валюті, або до неї прирівнюються. Тому створення передумов для ефективного гривневого рефінансування сприятиме зменшенню тиску на валютний ринок та підвищуватиме довіру до національної грошової одиниці.
Як і у випадку із розбудовою загальної інфраструктури ринку, пошук адекватної моделі рефінансування також потребує системності у визначенні основних підходів. Оптимально скористатися для цього знову ж таки світовим досвідом.
Рефінансування саме по собі характеризує особливість іпотечного кредитування -- розподіл на первинний та вторинний ринки. Якщо на первинному здійснюється безпосереднє кредитування, то на вторинному відбувається процес, який називають «сек'юритизацією» -- переведення «неліквідних» активів (безпосередньо кредити) у ліквідні активи (іпотечні цінні папери).
Крім того, вторинний ринок розподіляється на два сегменти: однорівневий, коли самі банки емітують іпотечні облігації, та дворівневий, коли за банки це робить спеціальна фінансова установа, що попередньо викупила пул (набір) кредитів. Однорівневу систему, як правило, називають континентальною (німецькою), бо саме в європейських країнах застосовують так звані заставні листи (pfandbrief), що емітуються безпосередньо банками під створений іпотечний пул. Друга -- американська, де в обігу перебувають вторинні цінні папери -- mortgage back securities (MBS). В основі цінних паперів, забезпечених іпотекою (MBS), лежить переуступка прав вимоги на майбутні платежі, що відрізняє їх від заставних листів, в основі емісії яких лежить механізм застави.
Вибір для України тієї чи іншої моделі повинен був стати результатом аналізу позитивних і негативних ознак кожної. Якщо американський варіант дозволяє банкам виводити пул кредитів з балансу, поліпшуючи таким чином показники адекватності капіталу, то німецький, завдяки законодавчим вимогам до банків-емітентів, іпотечного покриття тощо, робить заставні листи одним із найнадійніших фінансових інструментів. Недарма вони отримують рейтинг усіх агенцій не нижче рівня АА.
Завдяки чому досягається така надійність? Тут маємо кілька складових:
-- спеціалізований нагляд;
-- додатковий нагляд від імені інвесторів, що його здійснює довіритель;
-- за необхідності для посилення гарантій до існуючого іпотечного покриття додається додаткове покриття (перепокриття), зокрема у вигляді державних зобов'язань;
-- обмеження обсягів емісії 60-кратним обсягом капіталу банку;
-- згідно із законодавством, відношення величини кредиту до величини застави (покриття) не може перевищувати 60% так званої заставної вартості покриття, що на 10% нижча за ринкову вартість;
-- кредити, видані під об'єкти незавершеного будівництва, не можуть перевищувати 10% всього покриття і більш як удвічі -- капітал банку.
В Україні законодавча база, яка має визначати особливості емісії та обігу іпотечних цінних паперів, була сформована наприкінці 2005 року з прийняттям Закону України «Про іпотечні облігації» [6, ст.134]. До цього Законом «Про іпотеку» були «введені в обіг» квазі-іпотечні цінні папери -- заставні. То були специфічні боргові папери, які згідно зі ст.20 закону підтверджують безумовне право їх власника на задоволення боржником вимог за основним зобов'язанням. Останнє визначення, до речі, і не дозволяє банкам ефективно використовувати заставні, бо відповідно до закону емісія заставної передбачає перехід вимог по основному зобов'язанню до зобов'язання за заставною, що не може влаштовувати банки.
Заставні, у свою чергу, можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів, можливість емісії яких визначена, як уже згадувалося, окремими законами. Так, Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» запропоновано нові інструменти: іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю та іпотечні сертифікати участі. Ці інструменти стосуються в основному фінансування будівництва. Тому, як зазначалося вище, класичним інструментом усе ж є іпотечна облігація, порядок емісії та обігу якої регулюється однойменним законом.
Українське законодавство передбачає емісію звичайних облігацій (елемент однорівневого вторинного ринку) та структурованих облігацій (дворівневий вторинний ринок). Планується, до речі, що на другому значну роль відіграватиме недавно створена Державна іпотечна установа. Проте непогано розрекламований початок її активної діяльності, здається, лише зараз набуває реальних обрисів.
У групі економічних радників голови НБУ ще у 2004 році дійшли висновку, що оптимальним підходом для українського формату іпотечного ринку була б розробка та прийняття закону «Про іпотечні облігації» (як заставні листи) та закону «Про сек'юритизацію». У результаті вдалося б уникнути змішування різних понять в одному законі та не вводити в оману інвесторів у цінні папери. Таким чином, великі банки отримали б можливість емісії заставних листів, а менші -- механізм сек'юритизації для рефінансування іпотечних портфелів. Проте законодавець обрав інший шлях -- не європейський, не американський, а суто український, який іще потребує історичного доведення своєї унікальності [16].
Зростання обсягів портфелів іпотечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспективі може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основі іпотечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування. Сьогодні існує декілька загальних схем іпотечного фінансування - ринкова, дотаційна (коли з бюджету виділяються ті ж самі кредити), корпоративні схеми. Але саме головне сьогодні - щоб кредити були вигідними для банків. Адже навіть використовуючи бюджетні кошти, кредит можна зробити вигідним для банку. Сьогодні у банків є ризик, пов'язаний з низькою платоспроможністю населення. І бюджетні кошти можна використовувати ефективно, компенсуючи банкам ці ризики, субсидуючи ставку по комерційним кредитам чи компенсуючи початковий внесок позичальників, тим самим сприяти зростанню кредитних портфелів. Тобто можливість населення отримати пільговий кредит теж певним чином відображається на можливостях ринку.
Необхідно відзначити, що якщо існує ситуація, при якій в країні гостро стоїть проблема дефіциту інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії з їх резервами, трастові компанії та ін.), а перед банками гостро стоїть проблема ліквідності в довгостроковій перспективі, то ця ліквідність повинна якимось чином гарантуватись центральним банком. Виникає необхідність існування механізмів, які знімали б, мінімізували ризики ліквідності з банків, ризики процентних ставок, кредитні ризики. Якраз функція центральних банків як кредиторів кінцевих інстанцій дає надію комерційним банкам, що ці ризики будуть закриті.
У багатьох країнах, зокрема, в Німеччині, уряд запровадив систему спеціалізованих іпотечних банків. Вона полягає в тому, що тільки спеціалізовані іпотечні банки можуть займатися певною діяльністю, пов'язаною з іпотечним кредитуванням . Наприклад, випуском іпотечних облігацій. Водночас інші види їхньої діяльності дуже зрегульовані. Так, вони не мають права приймати депозити від клієнтів.
Оскільки види діяльності спеціалізованих банків обмежені, за такими банками можна встановити досить ефективний нагляд, навіть якщо можливості наглядної установи незначні. Однак, незважаючи на цю перевагу система універсальних банків є більш привабливою для України, ніж спеціалізована.
Головний аргумент на користь цього твердження пов'язаний з важливістю депозитів як джерела рефінансування. Так, довгострокові кредити потребують довгострокового рефінансування. Але фінансові посередники можуть деякою мірою трансформувати короткострокові депозити в довгострокові кредити. Таким чином, дуже важливо, щоб банки, які займаються іпотечним кредитуванням могли б залучити депозити від клієнтів і рефінансувати частину довгострокових іпотечних кредитів.
Крім того, принаймні ще два аргументи вказують на перевагу універсальних банків на спеціалізованими іпотечними. По-перше, управління ризиками та фінансова стабільність спеціалізованих банків можуть бути досить слабкими. Як свідчить міжнародний досвід, ринкам нерухомості притаманні коливання і розвиток так званих «бульбашок».
Спеціалізовані банки мають не диверсифіковану структуру ризиків і можуть збанкрутувати, якщо «бульбашки» на ринку нерухомості лопнуть. Навіть, Якщо ці банки перебували під належним наглядом.
По-друге, спеціалізована система є дуже дорогою. Комерційні банки, які зохочуть розвити бізнес іпотечного кредитування, повинні будуть створити новий іпотечний банк. Це потребуватиме багато часу, зусиль та грошей. Зрозуміло, що їхні витрати відчують позичальники, що зробить іпотечні кредити більш дорогим і для багатьох потенційних клієнтів недосяжними.
