ледовательно, с одной стороны, залог есть обеспечение обязательств должника путем установления его правовой связи с кредитором, а с другой -- способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом, например недвижимостью. В связи с этим залог может быть определен как вещный способ обеспечения исполнения обязательств.

1.2 Хозяйственный механизм предприятия в сфере услуг ипотечного кредитования

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы включающие в себя и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью, и долгов по нему последовательно, на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли, строений, производственного и жилого назначения. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком [20, c. 65].

Традиционная для России юридическая система ипотеки базируется на сохранивших ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге (рисунок 1.2).

Рисунок 1.2 - Нормы классического римского права об имущественном залоге

В соответствии с требованиями сегодняшнего времени и основными нормативными актами можно сформулировать 13 принципов ипотечного кредитования:

1. Залог возможен только при добровольном заключении двумя или несколькими сторонами взаимовыгодного соглашения.

2. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые домики, гаражи и строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

3. Если имущество является неделимой вещью, т.е. его раздел без изменения назначения невозможен, то такое имущество не может быть предметом ипотеки, исключение составляют квартиры в многоквартирном доме.

4. Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах

собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей, совместной собственности без определения доли каждого из собственников может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

5. Основное положение о залоге недвижимого имущества предусматривает заключение договора об ипотеке в виде закладной. Договор приобретает юридическую силу после соответствующего оформления нотариального удостоверения. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации соответствующими уполномоченными органами, запись о которой вносится в закладную. Регистрация происходит по месту нахождения объекта недвижимости в пределах города или района, делается запись в Едином государственном реестре.

6. Регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению держателя закладной при исполнении обязательств должником (возврат суммы кредита и процентов по нему, при этом вносятся соответствующие записи в реестр, где ипотека была зарегистрирована), совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки.

7. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю, а остается во владении и пользовании залогодателя. Заключив договор об ипотеке, залогодатель может распоряжаться заложенным имуществом (продать, обменять, внести в качестве вклада в уставный капитал и т.д.) только с согласия кредитора, причем такое разрешение должно быть получено в письменном виде: кредитор, по обеспеченному ипотекой обязательству получает право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания залогового имущества.

8. Залогодатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству) путем совершения кредитором на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. При этом должнику предоставляется письменное уведомление, на основании которого он обязан исполнять договор перед новым залогодержателем.

9. Залогодержатель может заложить закладную другому лицу по договору с ним. При неисполнении обязательств по договору залогодержатель должен переуступить свои права и требования по ипотечному договору этому лицу. При отказе переуступить эти права вопрос может быть решен в судебном порядке.

10. Залогодержатель с согласия залогодателя имеет право: передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда.

11. Обращение на предмет ипотеки происходит путем продажи имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации (Минюста России). Выбор организации и установление сроков для проведения торгов осуществляются судебными исполнителями.

12. Разновидностью залога является заклад. При закладе, в отличие от обычного залога, имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.

13. Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Документ, закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важные признаки закладной, представляющие собой преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), именуемые: ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения и т.д.

Проблемы ипотечного кредитования неразрывно связаны с различными факторами -- политическими, правовыми и экономическими, которые оказывают на него огромное значение [33, c.47].

К политическим факторам относится общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать представление целевых кредитных ресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии данных бумаг для вторичного рынка, а также различных форм адресной поддержки различных граждан получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.

Правовые факторы определяются состоянием правовой среды общества. При этом влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и прежде всего на объекты недвижимости; обеспечение законных способов наложения взысканиям отчуждения имущества; наличие достойной правовой и законодательной базы.

Исторические условия и факторы также могут влиять на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты реализации экономической мысли. Многообразие всех факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. Принципиально различающихся между собой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего две. Отличаются они по принципам формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования [33, c.45]. Итак, с учетом мирового опыта выделяют две модели ипотечного кредитования. Первая -- модель депозитного института, а применительно к нашим условиям -- сберегательного банка. Смысл заключается в следующем. Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.п. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Специфика данной модели -- замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы Антрактных сбережений. Банки, применяющие ее, обретают возможность предоставлять кредиты на условиях, лучших, нежели рыночных, так как уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них ниже рыночного. Такая модель применяется в Германии (рисунок 1.3).

Рисунок 1.3 - Замкнутая модель депозитного института

Согласно рисунку 1.3:

1-клиент выбирает недвижимость, которую хочет приобрести;

2- заемщик заключает договор с банком и вносит периодические платежи на специальный счет в банке в течение определенного периода;

3- банк проверяет платежеспособность клиента;

4- выдача кредита происходит при удовлетворении банком собранной информацией о платежеспособности клиента [35, c.65].

Вторая модель организации ипотечного кредитования получила название - модель ипотечной компании. Ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компания выдает ипотечные кредиты и обслуживает их. Выдав займ, они продают его третьему лицу- инвестору. Продажа может осуществляться или путём выпуска бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства компания снова пускает в оборот, выпуская новые займы, а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей, за их обслуживание. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты (рисунок 1.4).

Рисунок 1.4 - Модель ипотечной компании

1- выбор заемщиком объектов недвижимости;

2 - обращение заемщика в банк, оформление закладной;

3 - андеррайтинг;

4 - формирование банком пула закладных;

5 - продажа пулов закладных эмиссионно-финансовой корпорации;

6 - выпуск эмиссионно-финансовой корпорацией ценных бумаг, обеспеченных закладными;

7 - размещение ценных бумаг;

8 - направление полученных от размещения ценных бумаг денежных средств, на финансирование ипотечных банков для выдачи ипотечных кредитов;

9 -кредитование заемщика;

10,11,12 - страховая компания проводит страхование закладных и облигаций.

В Европе наиболее распространен вариант, при котором отдельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции - это Фонд долговых обязательств, в Великобритании - компания-распространитель). Из этих обязательств создается крупный пакет ипотечных долговых облигаций, который подвергается котировке. После того как этот фонд сформирован компания-распространитель приступает к эмиссии ценных бумаг. Во Франции для решения этих задач существует также касса ипотечного рефинансирования. Такие модели применяются в Испании и Израиле.

Как уже отмечалось, в США применяется модель ипотечной компании. Это модель, в которой основной поток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных Складными на недвижимость. Широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно, поэтому наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часто ее называют американской моделью [22, c.25].

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а оставшуюся -- заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет. Ипотечные банки не привлекают банки в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банк передает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные.

Одной из крупнейших организаций, формирующей вторичный рынок закладных в США, является Федеральная национальная точная ассоциация "Фенни Мэй", созданная в 1938 году. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. Она покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек ассоциация выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.

Организации "Фредди Мек" и "Джинни Мэй" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов; "Сэлли Мэй" обеспечивает условия предоставления кредитов для студентов.

Характерной чертой данной модели является то, что она определяет собой чисто рыночную схему ипотеки. Масштаб и баланс спроса, и предложения денег в ее рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.

Другой моделью, заслуживающей особо подробного рассмотрения, является система стройсбережения, или система накопительных счетов, которая используется в Германии.

Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства.

У сбалансированной автономной модели есть достоинства, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки процента по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне [23, c. 129].

Модель независима не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно большое значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Преимуществом данной модели является так же и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, так как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. В Германии создана охватывающая всю страну "система стройсбережения", которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования отдельных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке Инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2--10 лет до этого.

Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты и достающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится 10 -- 15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредита.

Другими словами, немецкая модель стройсбережения значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства.

Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. марок -- для холостых, 54 тыс. марок -- для женатых). В этом случае вкладчик имеет право вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.

Система стройсбережений позволяет государству частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому оно поддерживает частную инициативу. Для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу реализации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой темы стройсбережения является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые дотации [16, c. 51].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6

Голосование

Как вы оцениваете работу нашего сайта? Отлично Хорошо Нормально Плохо Результаты