Москва — субъект Российской Федерации с наиболее развитой нормативной базой, регулирующей земельные отношения и земельные налоги. Согласно Уставу города (Ведомости Московской Думы, № 4, с. 4, 1995) в Москве выделяются следующие категории земель:
— земли общего пользования, жилой и другой городской застройки; — земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций;
— земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения; —земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования;
— земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда;
— земли запаса и иные земельные участки.
В собственности, а также владении и пользовании города могут находиться земельные участки за пределами города Москвы, приобретенные для городских нужд или для осуществления городом функций столицы Российской Федерации. Видами платы за землю являются:
— земельный налог;
— арендная плата — долгосрочная и краткосрочная;
— нормативная цена земли;
— выкуп права аренды земельного участка;
— платежи по договору субаренды земельного участка.
В соответствии с Законом города Москвы от 16 июля 1997 года № 34 “Об основах платного землепользования в городе Москве” [22 “Вестник мэрии Москвы”, 1997, № 25, спецвыпуск] льготы по плате за землю представляются в виде частичного или полного освобождения от земельного налога, частичного освобождения от арендной платы, отсрочки (рассрочки) внесения платы за землю на установленный срок, налогового (платежного) кредита или в иной форме, установленной законом Российской Федерации и города Москвы.
ГЛАВА 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗемельнОГО кадастрА В ЦЕЛЯХ НАЛООБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЛИ.
§1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР – ОСНОВА НАЛОГОБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЛИ.
Для установления и защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, создания эффективной системы платежей за землю ведется государственный земельный кадастр. Государственный земельный кадастр — реестр, устанавливающий перечень предметов налогообложения (в нашем случае земельных участков), классифицируемых по внешним признакам. Как правило, земельный кадастр содержит систему необходимых сведений о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, о составе городских земель, а также количественных и качественных характеристиках, ценности земель. Земельный кадастр ведется в целях своевременного обеспечения государственных органов, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах, необходимой для рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников, землевладельцев и землепользователей, сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия. Среди прочих функций земельного кадастра следует упомянуть налоговую. Кадастр создает объективную основу для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы. Объектом государственного земельного кадастра являются все земли независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования. При использовании кадастрового способа уплаты налога практически неизбежно возникает проблема с актуализацией содержащейся в кадастре информации. В этих целях следует использовать данные зарегистрированных сделок с землей на рынке недвижимости. Регистрацией таких сделок пока еще занимаются Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) и его органы на местах. Они отслеживают любые изменения, происходящие с земельными участками, с целью предоставления достоверной информации в случае запроса.
На сегодняшний день государственной регистрации прав на землю подлежат: • право собственности на землю, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) землепользования, право аренды земли, ипотека и другие сделки с землей, сервитута и другие обременения прав на землю;
• прекращение прав, их передача, подтверждение, ограничение или изменение прав на землю; • другие права на землю, разрешенные законами Российской Федерации. Одновременно с регистрацией земельных прав происходит регистрация прав на имущественные объекты, находящиеся на данном земельном участке (здания, сооружения и т. п. ). Каждый земельный участок на всей территории страны идентифицируется, то есть обозначается уникальным кадастровым номером, а каждый объект недвижимости на участке— инвентарным номером. Отдельные части объекта недвижимости (квартиры, комнаты, блоки помещений и другие части) обозначаются номерами в пределах данного объекта.
При отказе в государственной регистрации прав на землю действия комитета по земельным ресурсам и землеустройству могут быть обжалованы в суде. Без государственной регистрации прав на землю земельные права считаются недействительными. Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.
Основаниями для отказа в государственной регистрации прав на землю или сделок с землей являются:
• отсутствие постановления органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с землей; • прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; • отсутствие в документах сведений о земельном участке, предусмотренных законом; • имеющиеся у органа государственной регистрации документы, свидетельствующие о споре по поводу принадлежности данного земельного участка; наличие спора о принадлежности или границах земельного участка должно быть подтверждено не заявлениями частных лиц, а определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке; • изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; • наличие у органа государственной регистрации прав на землю постановления органа государственной власти о реквизиции земельного участка или решения суда о его конфискации;
• нарушение установленных норм общей площади земельного участка, оказывающейся у ее владельца в результате совершаемой сделки;
• отсутствие документа об оплате регистрационного сбора.
Наличие спора о границах земельного участка или о его обременении и об ограничении не является препятствием для государственной регистрации сделки, если спор отражен в договоре, а также при наследовании. С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” [23 СЗ РФ, № 30, Ст. 3594] получат развитие основные положения Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, ст. 131 Гражданского кодекса РФ предусматривает осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениям юстиции.
Однако, как указано в ст. 33 названного закона, создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъекты Российской Федерации будут проводить поэтапно, завершив это сложное мероприятие к 1 января 2000 года. Важной особенностью земельного налогообложения в России является то, что оно невозможно без земельного кадастра, так как нет самостоятельного фискального кадастра (кадастра налогового). Нет такого кадастра и в большинстве зарубежных государств.
Оценка земли является важнейшим элементом земельного кадастра. Она влияет на эффективность системы налогообложения. Оценка земель предполагает определение их сравнительной ценности как средства производства, а также степень эффективности их использования. Критерии оценки земель различаются в зависимости от целевого назначения земель. Наряду с общим критерием для всех земель— местоположением земельного участка —для оценки земель сельскохозяйственного назначения основным критерием служит их производительная способность, для земель населенных пунктов—функциональное использование, степень социального и инженерно-транспортного обустройства, экологическая ситуация. Оценка земель населенных пунктов сегодня крайне актуальна, поскольку доля земельного налога, например с городских земель, составляет большую часть от общей суммы земельного налога. Оценка земель выражается в системе натуральных (в ц/га) и стоимостных (в руб. /га) показателях, выявляющих, насколько использование одних земель доходнее, выгоднее других. В западных государствах уделяют большое внимание точному определению понятий рыночной и потребительной стоимости. Рыночная стоимость выражает наиболее вероятную цену продажи объекта собственности на рынке в условиях конкуренции. Потребительная стоимость отражает стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования.
Соотношение спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки стоимости. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Таким образом, основными факторами, влияющими на стоимость земли, являются социальные, юридические, административные, политические и физическо-географические, связанные с окружающей средой либо с местоположением причины. Например, на уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие, в целом, и спрос на землю, в частности. Система оценки земли должна быть хорошо спланирована и отрегулирована, а эффективность оценки земли подразумевает наличие пяти основных элементов: кадастровые карты; информация по продажам (другая рыночная информация); методики проведения оценки; персонал и материальное обеспечение. Надо отметить, что в России кадастровые работы ведутся постоянно, но их темпы и уровень оставляют желать лучшего. С 1991 года кадастровые работы стали приобретать новые формы, связанные с автоматизацией системы земельного кадастра, принятием по нему новых нормативных актов.
Нормы, регулирующие порядок ведения земельного кадастра, содержатся в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. , который применяется с учетом Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 “О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации”. Самая животрепещущая проблема –это отсутствие нового Земельного кодекса. Проект нового Земельного кодекса охватывает своим регулированием обширный круг земельных отношений и содержит ряд позитивных решений по отдельным вопросам.
Нормативно-правовую основу ведения земельного кадастра также составляют Указ Президента РФ от 11. 12. 93 № 2130“О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость” [24 СААП РФ, 1993, № 50, Ст. 4868], Постановление Правительства РФ от 25. 08. 92 № 622 “Об утверждении Положения о порядке ведения государственного земельного кадастра” [25 СААП РФ, 1992, № 9, Ст. 609]. В ходе совершенствования земельного кадастра в нашей стране в связи с превращением его в инструмент платного землепользования, видимо, следует все документы и показатели по учету количества и качества земель связывать с их экономической ценностью. Данные о цене земли должны содержаться во всех кадастрах и, прежде всего, в земельно-кадастровой книге предприятия, организации, учреждения. При создании единого земельного кадастра в условиях рынка должны быть учтены изменения характера земельных отношений, в первую очередь отношений собственности на землю.
Как уже говорилось, земельный кадастр служит основой для расчета земельного налога, в то же время суммы, поступающие от уплаты земельного налога, в соответствии с Законом РСФСР“О плате за землю” частично идут на финансирование кадастровых работ. Земельный кадастр занимает достойное место в арсенале средств и инструментов государственного управления земельными ресурсами. С его помощью государство обеспечивает в полном объеме сбор земельного налога, пополняет соответствующие бюджеты за счет уплаты государственных пошлин и сборов с земельных сделок и операций с недвижимостью и, кроме того эффективно контролирует функционирование земельного рынка.
Чтобы правильно ориентироваться в том, за какие земли и сколько следует платить, необходимо хорошо представлять себе, какие с точки зрения правового режима земли находятся в собственности или владении.
От назначения земель, их кадастровой оценки и некоторых других критериев зависит конкретный размер платежа. В то же время, плательщикам гражданам важно знать особенности своего правового положения и прежде всего те льготы, на которые определенные категории граждан имеют право. Для юридических лиц в определении платежа также важное значение имеет их статус.
§2. ЗАКОНОПРОЕКТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА “О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ”
На сегодняшний день Государственной Думой одобрен проект федерального закона “О государственном кадастре”, призванный урегулировать правовые отношения, возникающие при создании, ведении государственного земельного кадастра.
В законе нашли отражение такие важнейшие принципы, как единство в подходах к построению кадастра на всей территории Российской Федерации, необходимость актуализации данных, совместимость кадастра с другими информационными системами, защита прав собственников земельных участков. Принципиальным моментом создания кадастра является обязательный обмен информацией и взаимодействие с другими государственными органами и информационными системами (регистрационной палатой, бюро технической инвентаризации и прочее), необходимой для комплексного представления информации о кадастре. Заложенный в кадастре принцип “комплексного представления информации”объединяет в едином доступном формате всю имеющуюся у органов управления информацию о земельном участке, расположенных на нем объектов недвижимости и владельцах (собственниках, пользователях). Четкая взаимосвязь и возможность проследить всю цепочку– “земля – здание – владелец” - позволит решить проблемы неуплаты налогов и наличия “бесхозных объектов”, а также будет способствовать большему контролю за взиманием земельного налога и арендной платы со стороны местных органов власти. Статья 7 Законопроекта предусматривает обязательный учет в государственном земельном кадастре всех земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации. При этом, однако, законопроект не предусматривает обязанность органов, обладающих информацией по земельным участкам, права на которые не изменялись, передать эту информацию в полном объеме органам, осуществляющим кадастровый учет земельных участков с момента вступления в силу настоящего закона“О государственном земельном кадастре”. Исторически учет земельных участков ведется земельными комитетами с момента их возникновения. Информация об участках, выделенных до 1991–1993 годов, содержится либо в органах технической инвентаризации, либо в органах местного самоуправления, принимавших решение о землеотводе. Проблема полноты кадастрового учета была бы решена в случае проведения полного переучета всех земель, на основе регулярного планового государственного кадастрового учета. Однако статья 19 законопроекта не предусматривает такового, а между тем, для обеспечения фискальных функций и справедливого распределения налогового бремени государству необходим полный кадастровый учет земель. Законопроект не предусматривает ответственности органов государственного кадастрового учета за обеспечение полноты информационной функции налогообложения земель, то есть в нем отсутствует основное условие заинтересованности органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в финансировании работ по государственному кадастровому учету земель. В связи с этим процесс создания свода документированных сведений о землях поставлен в зависимость от субъектов прав и их финансовых возможностей. Необходима доработка законопроекта в целях определения ответственности и механизма обеспечения полноты государственного кадастрового учета, которая является существенным условием реализации закона“О государственном земельном кадастре” и создания самого кадастра. Законопроектом устанавливается два вида учета земельных участков на территории Российской Федерации–Государственным земельным кадастром и Единым государственным реестром земель. При этом определение Государственного земельного кадастра как“систематизированного свода документированных сведений”приводится в статье 1 законопроекта, а определение Единого государственного реестра земель отсутствует.
Из текста законопроекта не ясно, какова реальная структура свода данных о землях в РФ, статья 6 устанавливает место земельного кадастра в общей системе государственных информационных ресурсов, но при этом ничего не сказано о месте Единого государственного реестра земель в этой системе. Авторы законопроекта не прописали взаимодействие Государственного кадастра и Единого реестра, этот недочет разработчиков можно было бы снять следующим образом: либо определить в статье 1 Законопроекта понятие реестра и его взаимодействие с кадастром, либо использовать в законопроекте только одно понятие.
Несмотря на указанные недочеты законопроект в целом представляет собой вполне проработанный документ, позволяющий создать в Российской Федерации современную систему кадастрового учета земель на основе соблюдения прав и обязанностей собственников земель и интересов государства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализ законодательства о плате за землю позволяет сделать некоторые выводы. 1. Проведение рыночных реформ в России, отмена монополии государства на земельную собственность и возвращение земли в гражданский оборот обусловили настоятельную необходимость преобразования системы государственного управления земельными ресурсами. Особое значение в обновленном механизме государственно-правового регулирования земельных отношений приобретают экономические методы, напрямую связанные с принципом платности землепользования.
Платность землепользования, конкретизируя общий принцип платного пользования природными ресурсами, нацелена на повышение эффективности использования земли и других природных ресурсов, появление материальной заинтересованности в сохранении и воспроизводстве природных ресурсов и на изыскание дополнительных средств на их восстановление. 2. Плата за землю и земельный налог соотносятся как общее и конкретное. Плата за землю— комплексное, агрегатное понятие, объединяющее налоговую и неналоговую составляющие. Арендная плата имеет неналоговую природу, устанавливается договорным путем. Допускаемые случаи установления уровня арендной платы в нормативных правовых актах не меняют юридической природы арендной платы: она и в случае осуществления государственно-правового вмешательства в арендные отношения не приобретает налоговый характер. Отождествление в правовом значении земельного налога и арендной платы не отражает содержательного различия соответствующих экономических категорий. В рыночной экономике могут одновременно складываться два типа отношений по поводу присвоения земельной ренты.
