Договор купли-продажи подлежит заключения в месячный срок со дня подачи гражданином заявки продавцу (органу местного Совета народных депутатов). Договор является основанием для получения государственного акта, удостоверяющего право собственности на земельный участок, которое переходит к покупателю с момента полной оплаты стоимости земли. Договор подлежит регистрации в Совете народных депутатов по месту регистрации нахождения земельного участка. В месячный срок с момента заключения договора и после его регистрации местная администрация обязана выдать покупателю все документы, удостоверяющие его право собственности на данный участок.
По Указу Президента России от 14 июня 1992 года, не подлежат продаже, в том числе фермерским хозяйствам:
- земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи);
- земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
- земли оздоровительного и историко-культурного назначения;
- земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
- земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
В декабре 1992 года законодательные органы России расширили возможности продажи земли, внеся изменения в ст. 12 Конституции.
Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 года о праве граждан Российской Федерации на полученную в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".
Эти права граждан ограничены пределами норм земельных участков, которые установлены Советами народных депутатов для соответствующих видов пользования землей. Если тот или иной гражданин имеет земельный участок свыше предельной нормы, он во всех случаях сохраняет право пожизненного наследуемого владения или пользования (аренды или временного пользования) на часть участка, превышающую норму. Гражданин имеет право выкупить данную часть участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.
Законом Российской Федерации от 23 декабря закреплено право граждан самостоятельно, что очень важно, путем договора с покупателями осуществлять продажу своего земельного участка.
Собственник может обратиться за помощью в районный (городской)Комитет по земельным ресурсам и землеустройству для организации проведения конкурса или аукциона. Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Форма типового договора -купли-продажи (купчей) земельного участка утверждается Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.
Возникает вопрос, чем отличается собственность на земельный участок от пожизненного владения им.
Собственник земельного участка может продать его частично или полностью в случаях, разрешенных законом. При пожизненном владении гражданин такого права не имеет. Он может свой участок передать только по наследству, и то не всякому лицу, а только одному из членов данного крестьянского хозяйства по согласованию с другими его членами (при отсутствии членов крестьянского хозяйства земля передается одному из наследников имущества умершего, в соответствии со ст. 58 и 61 Земельного кодекса). Если фермер решил (с согласия всех членов хозяйства) прекратить свою деятельность при жизни, он возвращает участок местной администрации; продать его он опять-таки не может, поскольку не является его собственником.
Далее. Собственник участка может сдать его полностью или частично в аренду; землевладельцу это запрещено, он может передать участок кому-либо лишь в кратковременное пользование. Имеются и другие различия. Например, собственник покупает земельный участок у другого собственника, чаще всего, конечно, у государства в лице местной администрации (сверх среднерайонной бесплатной земельной доли); землевладелец получает участок всегда бесплатно.
Владелец земли - глава крестьянского хозяйства - может потребовать преобразовать право владения в право собственности. В случае отказа ему следует обратиться в суд.
Наследование земли
Наследовать землю могут не только крестьянские хозяйства, пользующиеся землей на праве пожизненного наследуемого владения, но и ее собственники и арендаторы. Наследником может быть только тот, кто вправе наследовать имущество и землю по закону или по завещанию.
Если умерший пользовался участком на праве аренды, наследуется не сам участок, а право его аренды (ст. 62 Земельного кодекса).
По сравнению с наследованием имущества по Гражданскому кодексу наследование земли имеет свои особенности. В соответствии со ст. 26Закона о крестьянском хозяйстве земельный участок переходит не просто к наследнику, как обычное имущество, а к одному из членов данного хозяйства. При этом требуется согласие всех его членов.
Кстати, к наследованию может быть призвано и лицо, не состоящее в родстве с главой хозяйства. Поскольку член хозяйства признается способным вести его, и к тому же вопрос о переходе к нему земли решается совместно с другими его членами, закон (ст. 61 Земельного кодекса) не допускает каких-либо претензий со стороны Совета народных депутатов по поводу кандидатуры на нового главу этого хозяйства.
Другое дело, если земельный участок передается не члену крестьянского хозяйства, а наследнику имущества умершего, изъявившему желание вести хозяйство. В этом случае требуется обязательное соблюдение условий, предусмотренных ст. 58 Земельного кодекса: участок может быть передан лицу, не только достигшему 18-летнего возраста, но и имеющему опыт ведения сельскохозяйственного производства либо соответствующую квалификацию или специальность. Но и в этом случае также требуется согласие членов хозяйства.
К сожалению, ни процедура согласования вопроса о наследовании, ни порядок разрешения спора по этому поводу в законодательстве не предусмотрены. При отсутствии членов крестьянского хозяйства земельный участок передается одному из наследников умершего, изъявившему желание вести хозяйство (ст. 26 и п. 1 ст. 4 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве). Если таких наследников несколько, выбор производится на конкурсной основе Советом народных депутатов. Споры о преимущественном праве наследования рассматриваются судом. Он же решает вопрос в случае несогласия кого-либо из наследников с конкурсной комиссией.
В соответствии с нормами гражданского законодательства наследство может быть реализовано как по завещанию, так и по закону.
Однако в отношении земельного участка крестьянского хозяйства и то и другое должно соответствовать нормам ст. 26 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Если завещание не согласуется с требованиями ст. 26, действуют правила, установленные этой статьей. Решающим является положение ч. 5 ст. 58 Земельного кодекса о том, что распоряжение земельным участком осуществляется главой крестьянского хозяйства с согласия всех членов хозяйства.
Если у собственника не найдется наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок, в соответствии со ст. 61Земельного кодекса, передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживания жилого дома либо садоводства или животноводства. То есть в этом случае хозяйство распадается, ликвидируется, а наследники получают землю по нормам, существующим для других категорий землепользователей. Если же наследника, желающего вести хозяйство, нет у того, кому земельный участок был передан на праве ведения или пользования, он возвращается Совету, как и часть земли, полученная для ведения хозяйства бесплатно. Что же касается земли, полученной за плату, то ею наследники могут распорядиться по своему усмотрению, в частности, продать по рыночной стоимости. Но при этом местный Совет имеет право решать вопрос о том, может ли то или иное лицо приобрести данный участок для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе и нового крестьянского хозяйства.
Надо сказать, земельное законодательство не содержит норм, гарантирующих защиту интересов тех наследников, которые проживают вместе с главой семьи в крестьянском хозяйстве, но не являются членами этого хозяйства, поскольку не достигли 18 лет. Правда, в ст. 13 Земельного кодекса говорится о возможности сдачи земельного участка в случае его наследования несовершеннолетним в аренду под контролем местных Советов до достижения наследником совершеннолетия. Вероятно, решение такого вопроса может быть передано на усмотрение суда, который должен защитить интересы наследников.
Таким образом, основной принцип наследования земельного участка фермерского хозяйства - его недробимость. Этот же принцип зафиксирован и в ст. 27. В ней, в частности, говорится, что в случае смерти главы или другого члена крестьянского хозяйства его доля имущества наследуется таким образом, чтобы основные средства производства разделу не подлежали; доля же наследника выделяется в денежной форме и может быть передана ему в рассрочку, не более чем в течение пяти лет.
Права и обязанности фермера по использованию земли
Граждане, получившие землю для ведения крестьянского хозяйства в собственность и пожизненное наследуемое владение, имеют право:
- самостоятельно хозяйствовать на ней, применять по своему усмотрению технологию обработки почв и выращивания сельскохозяйственных культур, определять структуру посевных площадей, сроки проведения посевных работ, специализацию хозяйства, решать вопросы организации и дисциплины труда и т. д. ;
- использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные (общераспространенные)полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли;
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные сооружения и строения (например, самостоятельно определять тип возводимого строения и сооружения, его оптимальные размеры и местоположение). При этом должны, конечно, учитываться требования архитектурно-планировочных и природоохранных органов, органов противопожарной безопасности, санитарного надзора;
- полностью распоряжаться посевами и посадками сельскохозяйственных культур и насаждений; следовательно, выращенная сельскохозяйственная продукция, полученная в результате переработки, а также доходы от ее реализации принадлежат только собственнику земли, землевладельцу и землепользователю, в том числе арендатору;
- в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков. Для этого пользователи угодий разрабатывают необходимые для улучшения хозяйственной эксплуатации земельных участков проекты. Причем, если при решении крупных вопросов государственными мелиоративными службами затрагиваются интересы крестьянского хозяйства, последнее вправе участвовать в их обсуждении в проектных и строительных организациях;
- обменивать земельный участок. Собственник земли вправе продать ее, заложить в банке, дополнительно купить участок до предельных норм, разрешенных Советами народных депутатов;
- потребовать возмещения убытков в полом объеме, включая упущенную выгоду, если они образуются при изъятии земли, временном ее занятии для каких-либо государственных или общественных нужд, а также при ограничении прав фермерского хозяйства (кроме случаев установления охранных зон и округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного и природнозаповедного назначения) или вызваны ухудшением качества угодий в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан. При этом упущенная выгода определяется не произвольно, а в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства;
- сдать неиспользуемые земли в аренду или во временное пользование другим лицам по договору, зарегистрированному в местном Совете народных депутатов (местной администрации).
Но, обладая довольно широкими правами, крестьянские хозяйства обязаны:
- эффективно использовать земли в соответствии с целевым назначением, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
- осуществлять комплекс мероприятий по охране земель в порядке, установленном земельным законодательством. Это обеспечивается путем рациональной организации сельскохозяйственных угодий, восстановления и повышения плодородия почв, защиты земель от ветровой и водной эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения, . от заражения угодий карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарниками и мелколесьем, от других процессов ухудшения состояния земель; проводить рекультивацию нарушенных земель, восстановление их плодородия и других полезных свойств, своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, сохранять и использовать плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель; в случае невозможности в ближайшее время восстановить плодородие деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, а также загрязненных карантинными вредителями и болезнями растений, допускается консервация земель;
- своевременно вносить налог и арендную плату;
- не нарушать прав других пользователей земли - соседей крестьянского хозяйства, а также соблюдать порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами;
- своевременно предоставлять в соответствующий Совет народных депутатов (местную администрацию) установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель;
- согласовывать все виды строительства с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами; соблюдать нормы и правила застройки и планировки.
Закон гарантирует крестьянским (фермерским) хозяйствам полную хозяйственную свободу, невмешательство в их деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и учреждений, конечно, за исключением случаев нарушения земельного законодательства. Советы народных депутатов, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, органы экологического контроля, санитарного надзора и другие компетентные органы в области контроля за соблюдением земельного и природоресурсного законодательства вправе предупреждать правонарушения и ставить вопрос о привлечении лиц, не соблюдающих требований законодательства, к юридической ответственности.
Изъятие или выкуп для государственных и общественных нужд земельных участков могут производиться лишь после выделения крестьянскому хозяйству по его желанию местным Советом народных депутатов (местной администрацией) равноценного земельного участка, постройки на новом месте жилых, производственных и иных сооружений взамен изымаемых. Данное строительство должно быть выполнено теми предприятиями, учреждениями и организациями, для которых земельный участок отводится. Кроме того, крестьянскому хозяйству в полном объеме возмещаются все другие убытки, включая упущенную выгоду.
Права крестьянского хозяйства могут быть ограничены в интересах других предприятий, организаций и граждан только в случаях, предусмотренных действующим законодательством (например, при создании охранных зон для безопасности транспорта).
Споры о нарушенных правах и убытках в зависимости от их характера рассматриваются местной администрацией или судом (арбитражным судом).
Аренда земли
Арендаторами могут стать любые физические и юридические лица, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства. Арендодателями могут быть только собственники земли. Государство предоставляет ее в аренду через администрацию местного Совета народных депутатов, которая и оформляет соответствующий договор с крестьянским (фермерским) хозяйством и другими арендаторами. Кроме того, сдавать землю в аренду вправе граждане, их объединения, крестьянские хозяйства, но только если они владеют землей на праве собственности.
Физические и юридические лица, владеющие землей на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, других видов временного пользования, арендодателями быть не могут.
Субаренда, т. е. сдача арендатором земельного участка другому лицу, также не допускается.
Наиболее распространенный вид аренды - тот, при котором арендодателем выступает местная администрация, ибо держателем основной массы земель является государство и его органы в лице местной администрации.
Аренда земельных участков у местных Советов может быть краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочная - до пяти лет -допускается, когда землепользование не требует капитальных затрат.
Это пастьба скота, сенокошение, огородничество и т. д. Исчерпывающего перечня всех случаев краткосрочной аренды Законодательство не содержит. Долгосрочная аренда - до пятидесяти лет - основной вид аренды для крестьянского хозяйства (в том числе и тогда, когда оно уже имеет земли в собственности или в пожизненном владении).
Граждане или крестьянские хозяйства, являющиеся собственниками земли, передавая участки в аренду, обязаны соблюдать установленные для них законом требования: 1) срок аренды не должен превышать пяти лет; 2) аренда допускается лишь в случаях временной нетрудоспособности работника, его призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. Правило о 5-летнем сроке имеет, однако, одно исключение. Если право аренды земельного участка и имущества, находящегося на нем, переходит по наследству несовершеннолетнему, допускается передача в аренду этого участка другому лицу вплоть до достижения наследником совершеннолетия.
Контроль за соблюдением этого условия, согласно ст. 51 и 60 Закона о местном самоуправлении, возложен на местные Советы народных депутатов.
В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды земли переходит одному из его наследников. Если крестьянское хозяйство состоит из нескольких членов, передача данного права производится по согласованию с ними. Но во всех случаях должны соблюдаться общие условия предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответствующая квалификация либо специальная подготовка). При наличии у арендатора нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов (местной администрацией). Преимущество при этом отдается лицам, проживающим в данной местности. Споры по этому поводу рассматриваются в народном суде.
При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, или отказе от аренды данного участка, земля передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома, либо для садоводства или животноводства. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные с повышением плодородия почв той части участка, на которую право наследования аренды не распространяется.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
